長租公寓這個行業(yè)，目前還賺不到錢。雖然該行業(yè)里初創(chuàng)企業(yè)眾多，其真實財務(wù)狀況難以為人所知，不過從目前唯二兩家在美國上市的青客公寓（NASDAQ:QK）和蛋殼公寓（NYSE:DNK）所發(fā)布的財報來看，規(guī)模越做越大，虧損越來越多，應(yīng)該是目前長租公寓行業(yè)的主旋律。比如在2017年到2019年的三年中，蛋殼公寓的營業(yè)收入分別為6.57億、26.75億和71.29億元人民幣，凈利潤分別為-2.72億、-13.7億和-34.37億元人民幣。青客公寓的營業(yè)收入分別為5.23億、8.89億和12.34億元人民幣，凈利潤則分別為-2.45億，-4.99億和-4.98億元人民幣。在由觀點指數(shù)研究院發(fā)布的2020年1-3月中國長租公寓發(fā)展指數(shù)前20榜單中，蛋殼公寓和青客公寓分別位列第2和第6名，可見這兩家企業(yè)的財務(wù)狀況是具有代表性的。
一家公司賺不到錢，可能是公司自己的問題。所有的公司都賺不到錢，這個行業(yè)可能存在一些結(jié)構(gòu)性的問題。進(jìn)一步來看，如果一個行業(yè)從誕生開始，所有的企業(yè)都在虧損，這個行業(yè)是否有存在的必要？
要回答這個問題，有必要先對長租公寓所在的市場進(jìn)行定義。
為什么不賺錢
中國的長租公寓，從物業(yè)產(chǎn)權(quán)上來說，分為自持式和包租式。從運營模式上來說，又分為集中式和分布式。這是兩個相對獨立但又互有關(guān)聯(lián)的維度。自持式公寓，意味著物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于公寓運營方，除了部分資源雄厚的房企，大多數(shù)新晉玩家不具備這個能力。相對而言，包租式公寓的門檻低得多，只要少部分資金，就可以將閑置物業(yè)租下，經(jīng)過裝修再轉(zhuǎn)租出去，賺取租金差，這也是中國多數(shù)長租公寓的發(fā)家之道。
一般而言，包租式公寓的運營商采用“有房即收”的策略，這樣得來的房源分散在城市的各個社區(qū)，屬于分布式運營。如果運營商資金充足，能夠租下整棟物業(yè)，就可以對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一出租，這樣的運營模式被稱為集中式運營。
相比于分布式，集中式運營對于資金的要求更高，可供選擇的余地也更少，不過由于統(tǒng)一裝修和管理，可以有效降低單位房間的運營成本。另外相比于個體房東3-5年的租約，整棟包租的租期可以達(dá)到10年以上，這給了運營商更多的時間來收回成本。
對于自持物業(yè)的公寓運營商，則不存在分布式這一選項，整棟持有、集中運營是唯一的發(fā)展模式。從規(guī)模上來看，2019年上半年，排名前5的房企系運營商管理公寓18.13萬間，排名前5的集中式公寓運營商共管理公寓25.2萬間，而排名前5的分布式公寓運營商共管理公寓222.5萬間，是前兩者加起來的5倍還多。
需要指出的是，即使是房企旗下的公寓，也并非都是由房企自持，其中有相當(dāng)一部分仍然屬于整棟包租+集中式運營。因此就目前而言，包租式仍是中國長租公寓的絕對主流，而其中又以分布式占絕大多數(shù)。這與發(fā)達(dá)國家，特別是美國的情況有很大不同。在美國，長租公寓基本屬于運營商的自持物業(yè)。究其原因，還是由于中國過低的租售比導(dǎo)致低回報。這其中既有文化的原因，也有“租售不同權(quán)”等制度性因素，在此不進(jìn)行詳細(xì)探討。
從上述分類可以看出，除少部分自持型公寓外，多數(shù)長租公寓牽涉到三方的利益，即房東、運營商和租客，因此，在分析長租公寓企業(yè)的商業(yè)行為時，有必要將這三者納入同一市場中。
除此之外，另一需要考慮的角色是傳統(tǒng)的租賃中介，這是在前長租公寓時代，房東和租客之間必不可少的匹配媒介，也是在長租公寓崛起后受到?jīng)_擊最大的一個群體。因為租賃中介的客戶和長租公寓高度重合，我們可以將其放在同一個市場來進(jìn)行分析。這樣一來，我們的市場就包含房東、租客，以及作為平臺的傳統(tǒng)中介和長租公寓企業(yè)。
這樣的市場定義，可以讓我們更好地分析長租公寓這一行業(yè)存在的意義。在前長租公寓時代，房東和租客之間只能通過傳統(tǒng)中介進(jìn)行匹配，這之中存在匹配效率不高、信息不對稱等問題。
從租客的角度來說，搜尋成本、與中介溝通的成本、房屋隱藏的質(zhì)量問題，以及房東隨時提前解約所帶來的心理負(fù)擔(dān)，都是可以讓任何租客“脫一層皮”的慘痛經(jīng)歷。而從房東的角度來說，除了與中介溝通的成本外，等待合適的租客或者合適的價格所帶來的時間成本，也是阻礙部分閑置房源進(jìn)入租賃市場的障礙。
長租公寓的誕生，從兩個方面部分解決了上述問題。一方面，集中式長租公寓的出現(xiàn)，讓原本無法被利用的閑置資產(chǎn)，如商用物業(yè)、廢棄酒店等，得以進(jìn)入住宅租賃市場，從外部增加了房源供給。另一方面，分布式的長租公寓，通過和房東簽訂長期合約，有效減少了房東的溝通和等待成本，提高了房東出租房屋的意愿，從內(nèi)部增加了房源供給。此外，無論是集中式還是分布式，運營商都會按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，并用企業(yè)信用為合約背書，使租客免受房屋質(zhì)量問題和提前搬家的困擾。從這個角度來看，長租公寓創(chuàng)造了巨大的社會效益，當(dāng)然有存在的必要。
一個創(chuàng)造了巨大社會效益的行業(yè)賺不到錢，問題只能出在成本上。
一些行業(yè)的成本高企，因為研發(fā)成本高，前期的高投入能夠帶來后期的高產(chǎn)出，而長租公寓的成本高，卻是結(jié)構(gòu)性的，具體表現(xiàn)是“租金倒掛”，或是“高收低租”，這一點在分布式的長租公寓里表現(xiàn)得尤為明顯。當(dāng)然，所謂“高收低租”，倒不一定真的是3000塊一個月的房子收過來，2000塊一個月租出去。而是計入了裝修維護(hù)成本之后，房租收益無法涵蓋收房成本，這就導(dǎo)致了運營一間，虧損一間，規(guī)模越大，虧損越多的情況。比如青客公寓，2018財年租金成本6.65億元，其他經(jīng)營成本及費用為6.52億元，加上0.77億元的利息費用，最后導(dǎo)致虧損將近5億元。
收房成本高，有多方面的原因，最主要還是因為參與這個行業(yè)的企業(yè)太多，互相競爭推高了收房成本。從經(jīng)濟學(xué)的角度，一般認(rèn)為充分競爭是有利于行業(yè)發(fā)展和消費者福利的。但是在長租公寓的行業(yè)里，過度競爭已經(jīng)使得邊際成本高于邊際收益，導(dǎo)致了資源的錯配。而這個市場的特殊性在于，始終有一部分租客，或是出于家庭原因，或是出于生活習(xí)慣，是需要通過傳統(tǒng)中介來租房的，而當(dāng)長租公寓推高了收房價格之后，房東群體即使選擇透過傳統(tǒng)中介出租，也勢必會提高租金，這就使得沒有選擇長租公寓的這部分租客成為了競爭外部性的犧牲品，違背了競爭的初衷。
這是個令人疑惑的現(xiàn)象：既然邊際成本已經(jīng)高于邊際收益，為什么眾多長租公寓企業(yè)依然不惜代價繼續(xù)在這個泥坑里越陷越深呢？
和網(wǎng)約車、共享單車等一眾燒錢的新興產(chǎn)業(yè)一樣，對于這個問題，長租公寓行業(yè)的參與者也用行動給出了相似的答案：靠燒錢擴大規(guī)模，在期待成本降低、租金上漲的同時，等待競爭對手的掉隊，從而一舉收復(fù)失地。
這是一個比較艱難的過程。首先是成本，一般來說，類似長租公寓這種行業(yè)都有點“規(guī)模經(jīng)濟”，規(guī)模越大，單位成本越低。不過對于行業(yè)主流的分布式公寓，由于房源分散，裝修維護(hù)都不能統(tǒng)一調(diào)配，這種規(guī)模經(jīng)濟能在多大程度上降低單位成本，是一個很值得研究的問題。
其次是租金，對于租金上漲的期望，來源于租房群體收入的增加，年輕人口向大城市的持續(xù)流入，以及配套服務(wù)所產(chǎn)生的增值效應(yīng)。應(yīng)該說，租金上漲是一個必然的趨勢，特別是過去幾年，資產(chǎn)價格經(jīng)過快速上漲后已經(jīng)進(jìn)入瓶頸期，在大城市購買房屋自住，一方面所需投入過高，另一方面由房價上漲帶來的預(yù)期回報也不再具有吸引力，這將使得一大部分年輕職業(yè)人士在租房市場停留更長時間。然而租金上漲是一個長期而緩慢的過程，同時，對于租金上漲的期望也會刺激房東群體，從而反過來推高收房成本，依靠租金上漲能否真正實現(xiàn)盈利，是另一個值得研究的問題。
至于行業(yè)的參與者是否會掉隊，反而成了一個相對容易做出的判斷，因為在過去的兩年里，已經(jīng)有幾十家長租公寓企業(yè)選擇退出這個行業(yè)。但這種退出往往是具有破壞性的，除了由于“租金貸”暴雷所導(dǎo)致的“屋財兩空”這種有惡劣影響的社會事件外，一個長租公寓企業(yè)的退出，本身就會給房東和租客帶來進(jìn)退維谷的兩難處境。在可預(yù)見的將來，這種退出還將不斷持續(xù)下去，直到整個行業(yè)進(jìn)入一個可以穩(wěn)定盈利的均衡狀態(tài)，而與之伴隨的對房東和租客的沖擊，也將時�；仨懺谖覀兊亩�。
解決之道
那么，長租公寓的賺錢之道到底是什么？
在我看來，需要回答這個問題的，不僅有長租公寓行業(yè)的參與者，也有行業(yè)的監(jiān)管者和政策制定者，而解決這個問題的思路就在上述的三個環(huán)節(jié)當(dāng)中。從長租公寓企業(yè)的角度來看，目前分布式公寓的成本已經(jīng)很難再降低，轉(zhuǎn)向集中式發(fā)展幾乎成為必然。在當(dāng)前“房住不炒”的大背景下，各地出臺了很多鼓勵租賃的政策，包括推出許多“只租不售”的公共住宅專用土地。擁有大量分布式公寓管理經(jīng)驗的長租公寓企業(yè)，可以嘗試參與這些公共住宅的管理。而要提升租金，除了依賴宏觀經(jīng)濟變化下的租金上漲外，還要依靠企業(yè)改善自身質(zhì)量，創(chuàng)造用戶粘性，通過高素質(zhì)的服務(wù)來獲得附加值。要做到這一點，需要企業(yè)對用戶的需求和偏好有著極致的分析，也需要企業(yè)擁有強大的執(zhí)行力，不放過每一個細(xì)節(jié)。隨著規(guī)模的增長，對質(zhì)量控制的難度會成倍增加，因此，投入更多精力做好存量管理，對于長租公寓企業(yè)來說，其重要性將不亞于開拓新的市場。
從監(jiān)管者和政策制定者的角度來看，應(yīng)鼓勵長租公寓企業(yè)參與公共住宅的運營管理，將專業(yè)的事交給專業(yè)的機構(gòu)去做。此外，在制定監(jiān)管措施的時候，應(yīng)更從實際出發(fā)，增加精細(xì)化監(jiān)管，減少一刀切的措施。比如長租公寓賴以生存的“N+1”模式，通過在客廳設(shè)立隔斷間，能夠在很大程度上降低得房成本。
設(shè)立隔斷間，這是當(dāng)下中國廣大勞動群體較低的收入水平和一二線城市相對高昂的生活成本之間矛盾的必然結(jié)果，是客觀事實。因此，與其一刀切禁止“N+1”，不如對房屋的消防、通風(fēng)、采光和結(jié)構(gòu)安全等要素做出要求，在符合要求的基礎(chǔ)上允許“N+1”模式，這樣不僅使得長租公寓企業(yè)有效地降低了成本，也將群租這一現(xiàn)象納入到可控和可監(jiān)管的范圍，在實際上提升了居住安全。此外，對于退出的長租公寓企業(yè)，應(yīng)制定相關(guān)政策，要求其妥善安置原有租戶，盡量減少對房東和租客的影響，免除他們的后顧之憂。
最后，要使得長租公寓行業(yè)乃至整個住宅租賃行業(yè)從根本上得到發(fā)展，還需要推動“租售平權(quán)”的落實，特別是在教育平權(quán)上。只有當(dāng)租房子的人能夠享受到買房子的人所擁有的權(quán)利時，我們國家的居住文化才會真正發(fā)生改變。
一個行業(yè)想要長期獲得健康發(fā)展，企業(yè)是需要賺到錢的，至少，要能看到賺錢的方向。長租公寓的賺錢之道，或許也能給我國房地產(chǎn)制度改革提供一些參考。
（作者郭文殊系暨南大學(xué)經(jīng)濟與社會研究院助理教授）
來 源：澎湃新聞
編 輯：liuy
