金輝控股正式在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。本次上市發(fā)行6億股股份，每股定價(jià)4.3港元，總募集款項(xiàng)25.8億港元。
根據(jù)披露出來的最新數(shù)據(jù)，疫情之后，金輝控股的業(yè)績實(shí)現(xiàn)快速恢復(fù)，前7個(gè)月的營收已經(jīng)與2017年全年持平。不斷拓展的土儲規(guī)模和合理的分布結(jié)構(gòu)，為業(yè)績進(jìn)一步增長提供支撐。經(jīng)營情況的向好，也使得公司多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)不斷優(yōu)化，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)。
股票獲超額認(rèn)購
業(yè)績穩(wěn)健增長
作為極少數(shù)還沒有登陸資本市場的50強(qiáng)房企之一，金輝控股的上市征途持續(xù)受到關(guān)注。今年3月份和9月份，金輝控股兩次向港交所遞交招股書，并于10月8日順利通過上市聆訊。
金輝控股本次上市發(fā)行6億股股份，公開發(fā)售占10%，國際發(fā)售占90%，每股定價(jià)4.3港元。其中，公開發(fā)售部分獲得超額認(rèn)購，相當(dāng)于初步可供認(rèn)購的6000萬股香港發(fā)售股份總數(shù)的約1.72倍。國際發(fā)售部分也獲得機(jī)構(gòu)熱捧，實(shí)現(xiàn)超額完成。由此，金輝控股得以在高區(qū)間完成定價(jià)。
能夠獲得機(jī)構(gòu)與股民的認(rèn)可，源于公司持續(xù)向好的業(yè)績表現(xiàn)。憑借20逾年的經(jīng)驗(yàn)，金輝控股已將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至中國五大區(qū)域，即長三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北，提供優(yōu)步系、云著系、銘著系、大城系四種住宅物業(yè)系列，戰(zhàn)略性地專注于為首次購房者及首次改善型購房者提供優(yōu)質(zhì)且多樣化的住宅物業(yè)，滿足目標(biāo)客戶的差異化需求及偏好。
過去三個(gè)完整財(cái)年，金輝控股的銷售額、營收、凈利潤等關(guān)鍵性指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。2017年-2019年，金輝控股分布實(shí)現(xiàn)收入約117.77億元、159.71億元、259.63億元，復(fù)合年增長達(dá)48.5%，其中2019年的增速高達(dá)62.56%；年度凈溢利22.21億元、23億元、26.90億元，復(fù)合年增長率10%。
今年的疫情，讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績都受到影響，而以剛需和剛改為主要客群的金輝控股，在經(jīng)歷短暫波動(dòng)后，經(jīng)營實(shí)現(xiàn)快速恢復(fù)。據(jù)披露，截至2020年4月30日止四個(gè)月，金輝控股實(shí)現(xiàn)收入29.29億元，到2020年7月31日，收入已經(jīng)上升至116億元，接近2017年全年的水平。
在行業(yè)利潤率出現(xiàn)普遍下降的同時(shí)，金輝控股的毛利率在今年實(shí)現(xiàn)逆勢上漲。招股書顯示，截至2020年4月30日止四個(gè)月，其毛利率為26.6%，較2019年全年的21.8%上漲4.8個(gè)百分點(diǎn)。
由于良好的市場表現(xiàn)，金輝控股在2020年中國房地產(chǎn)協(xié)會及上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的“2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)商前五十強(qiáng)”中位列第36名，并獲得“中國房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力前十”。
土儲分布合理
拿地策略靈活
土儲規(guī)模及分布結(jié)構(gòu)，關(guān)系著企業(yè)未來發(fā)展的前景與勢頭，金輝控股深諳其道。
當(dāng)前，一線城市的發(fā)展趨于飽和，競爭也十分激烈，而正在擴(kuò)容的二線城市和一些三線城市被普遍看好，并成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場。在這些城市儲備較多土地的企業(yè)，未來發(fā)展前景廣闊。
金輝控股積極參與一線城市的房地產(chǎn)投資開發(fā)，并優(yōu)先重點(diǎn)關(guān)注具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭且有人口凈流入的二線城市，目前已進(jìn)入北京、上海、蘇州、南京、合肥、重慶、成都、西安、福州及杭州等城市。此外，已擴(kuò)張布局至經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好及市場需求持續(xù)增長的核心三線城市，例如佛山、惠州和廊坊。
截至2020年7月31日，公司應(yīng)占物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積約為2908.18萬平方米，長三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北五大區(qū)域分別占總土儲的約13.8%、18.2%、17.3%、26.2%及24.5%，土地布局合理，其中二線城市和核心三線城市的權(quán)益口徑土儲占比達(dá)93.3%。
從行業(yè)看，當(dāng)前國內(nèi)土地招拍掛市場的競爭十分激烈，而且成本較高。為此，金輝控股制定了多種拿地策略，除招拍掛外，還靈活運(yùn)營股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、增資擴(kuò)股或合作開發(fā)等模式獲取土地，并對目標(biāo)地塊建立嚴(yán)格的篩選標(biāo)準(zhǔn)和投資決策流程，最終得以相對低的土地收購成本在具有增長潛力地區(qū)的戰(zhàn)略性地段積累了優(yōu)質(zhì)的土地儲備。
2019年及2020年4月30日止四個(gè)月，金輝控股已交付物業(yè)平均售價(jià)分別為14061元/平方米、16428元/平方米，平均土地收購成本占已確認(rèn)平均售價(jià)的36.4%、32.6%，占比合理。
招股書說：“我們相信我們具有戰(zhàn)略性區(qū)位優(yōu)勢的土地儲備將為我們的長期增長提供有力支持�！�
未來，金輝控股還計(jì)劃在招拍掛市場尚未成熟的地區(qū)側(cè)重采用收購的方式增加土地儲備，在發(fā)展能級比較高、招拍掛市場土地供應(yīng)有限，但市中心舊改和城市更新項(xiàng)目運(yùn)作方式比較多樣的地區(qū)通過參與該等項(xiàng)目的第三方合作，獲取優(yōu)質(zhì)土地。
融資渠道拓寬
財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)改善
作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資與負(fù)債狀況，頗受外界關(guān)注。多年來，金輝控股形成了穩(wěn)扎穩(wěn)打的經(jīng)營風(fēng)格，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不斷優(yōu)化，即使疫情之下，利好也仍舊不斷。
金輝控股具備穩(wěn)定廣泛的融資渠道，主要通過銀行貸款、信托融資和其他金融機(jī)構(gòu)融資安排進(jìn)行融資。招股書中稱：“我們和中國四大國有銀行均保持長期良好的關(guān)系，且是其總行的直營客戶。截至2020年4月30日，我們獲得的銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的授信額度約1094億元，未使用的授信額度約652.6億元。充足的授信額度為我們的業(yè)務(wù)經(jīng)營和擴(kuò)展提供了有力的支持�！�
今年6月份，金輝控股成功發(fā)行一筆6.5億元的公司債，這是其在2019年下半年以來成功發(fā)行的第三筆境內(nèi)公司債。相較于前兩次，本次公司債的票面利率簿記建檔區(qū)間為6.95%，明顯低于前兩次的7.5%。同期，金輝還完成了一筆2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票息為8.8%。
以非上市公司的主體身份完成多項(xiàng)境內(nèi)外融資，且利率有走低趨勢，足見資本市場對金輝控股的認(rèn)可與歡迎�；诹己眯刨J狀況及與金融機(jī)構(gòu)的長期良好關(guān)系，金輝控股的加權(quán)平均實(shí)際利率相對較低，截至2017年、2018年、2019年以及2020年4月30日，分別為7.25%、7.65%、7.76%及7.99%。
融資成本較低的背后，體現(xiàn)的是出色的財(cái)務(wù)基底。截至2017年、2018年、2019年以及2020年4月30日，公司扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債比率為54.8%、50.7%、47.7%及46.6%，負(fù)債率下降明顯；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別約為35.55億元、99.32億元、92.19億元、84.08億元，流動(dòng)比率為1.5、1.3、1.4、1.4，償債能力較強(qiáng)。
在行業(yè)內(nèi)一些企業(yè)評級被下調(diào)的背景下，金輝控股仍受到機(jī)構(gòu)青睞。2020年中，聯(lián)合評級國際有限公司將金輝控股股份有限公司的國際長期發(fā)行人評級從“BB-”（展望為“正面”）上調(diào)至“BB”，展望“穩(wěn)定”。國際上，標(biāo)普對金輝控股的評級為“B”，展望為“正面”；10月中旬，惠譽(yù)確認(rèn)金輝的“ B”公司評級，展望則從“穩(wěn)定”調(diào)整至“正面”。
成功上市后，金輝控股將充分利用資本市場的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)加速發(fā)展，為廣大客戶帶來更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。
來源：證券日報(bào)
編 輯：chenhong
