租戶都去哪了？需求為何會大幅減少。

　　據(jù)李想介紹，2019年全年，北京寫字樓租賃的主要驅(qū)動力如金融、互聯(lián)網(wǎng)等頭部行業(yè)均面臨調(diào)整與波動，導(dǎo)致企業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張、租賃需求走弱。三大頭部行業(yè)（金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)）的成交面積占比之和由2018年的69%下降至2019年的 61%。其他實(shí)體行業(yè)暫時不具備強(qiáng)勁的租賃需求，吸納能力有限。聯(lián)合辦公行業(yè)的擴(kuò)張勢頭在2019年呈現(xiàn)出較為明顯的衰退。

　　海量供應(yīng)入市加之需求下降，兩者拉動北京全市寫字樓空置率上升至12.7%，這項(xiàng)指標(biāo)也是自2009年以來的最高值。

　　受供需變化影響，北京大部分商圈的空置率環(huán)比、同比均出現(xiàn)上漲。租戶承租能力下降、迫使業(yè)主方不得不下調(diào)租金，大部分商務(wù)區(qū)租金水平環(huán)比、同比均出現(xiàn)小幅下調(diào)。

　　李想介紹，至2019年末，北京市平均租金降至人民幣每平方米每月364.9元，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%，同比下降 1.6%。2019年全年，全市平均租金已經(jīng)歷“四連降”、4個季度均出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　供應(yīng)浪潮仍在繼續(xù)。2020年，北京市寫字樓仍將迎來約84萬平方米的新增供應(yīng)。供應(yīng)主體將繼續(xù)集中在CBD的中服地塊以及麗澤金融商務(wù)區(qū)。東二環(huán)區(qū)域?qū)⒃谀陜?nèi)迎來2個項(xiàng)目的投入使用。如此大體量供應(yīng)將使北京寫字樓市場繼續(xù)承壓。

　　與過往輝煌相比，如今北京寫字樓市場看似慘淡，但與國內(nèi)其他城市相比，北京寫字樓市場卻依然是一個優(yōu)質(zhì)市場，出租率和租金依然處于極高的水平，有些區(qū)域租金甚至直逼國際一線大都市的水平。

　　一位天津?qū)懽謽鞘袌龆嗄甑膹臉I(yè)者說，北京金融街的甲級寫字樓租金已經(jīng)高達(dá)600元/平方米，接近國際大都市水平，不能期望它的租金還能每年大幅上漲，未來將會是一個較為平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　李想也表示，北京寫字樓市場目前已進(jìn)入一個下行周期，租金價格、空置率等指標(biāo)的表現(xiàn)均遜于往年，同時不確定因素也逐漸增多；未來租金平穩(wěn)將是一個新常態(tài)，無論是業(yè)主方還是租戶方都應(yīng)積極調(diào)整策略應(yīng)對。

　　看似降溫的北京寫字樓市場，但卻令投資者愈加青睞，資金抄底的跡象逐漸顯露�？v向來看，北京大宗物業(yè)交易比過往更加頻繁，國內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者對北京寫字樓的追捧比往年來得更猛烈些。

　　李想表示，2019年北京大宗投資市場繼續(xù)保持了極高的熱度，年內(nèi)共錄得37宗成交，成交金額合計達(dá)人民幣764.85億元，再創(chuàng)歷史新高，較2018年同期上漲32.7%。

　　其中，寫字樓仍是投資者最為青睞的資產(chǎn)，2019年內(nèi)共完成19宗成交，累積成交金額超過人民幣452億元。商業(yè)零售物業(yè)成交6宗，收購項(xiàng)目主要為購物中心，并且部分被收購項(xiàng)目將進(jìn)行“商改辦”的升級改造。

　　從買家背景看，外資的投資比重也在增加。2019年外資基金/機(jī)構(gòu)投資者雖然只參與了8宗交易，但涉及資金卻占比29%（約222億元）。

　　“外資背景的機(jī)構(gòu)投資者在過去數(shù)年間并不活躍、處于潛伏狀態(tài)；自2018年以來，外資對北京投資市場的熱情與日俱增，接連出手完成若干宗重要交易；目前外資完成的大宗投資的交易額占比穩(wěn)定在總成交額的30%左右。”李想稱。

　　在業(yè)界看來，北京仍然擁有全國最為成熟的房地產(chǎn)市場，其商業(yè)項(xiàng)目的投資回報率有著良好的保障，贏得機(jī)構(gòu)投資者的追捧與青睞也在情理之中。

　　 來 源：第一財經(jīng)   

   編 輯：liuy