2019年土地成交回到近十年低位，溢價(jià)率創(chuàng)新低、流拍創(chuàng)新高預(yù)示當(dāng)前土地市場(chǎng)嚴(yán)峻形勢(shì)。近日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者結(jié)合多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的土地成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年全國(guó)300城成交住宅用地綜合溢價(jià)率為14.56%，處于近年來(lái)歷史最低點(diǎn)。其中，中西部的鄂州、張掖和東北綏化、松原以及珠三角地區(qū)的莆田、惠州等城市土地流拍率較高，均超過(guò)13%以上，并且金華土地流拍數(shù)量最多為129宗，重慶流拍規(guī)模最大達(dá)691.2萬(wàn)平方米。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2019年三四線城市則出現(xiàn)較多的土地流拍案例，并且土地遇冷趨勢(shì)從三四線城市逐漸蔓延至二線城市。這是由于受融資收緊影響，中小房企投資力度減弱，同時(shí)對(duì)于新房成交量處于低位且需求不足的城市，房企拿地意愿降低。預(yù)計(jì)2020年，房企將加速撤離三四線的同時(shí)，上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市地塊仍然搶手，企業(yè)需注意高溢拿地的風(fēng)險(xiǎn)。
金華、重慶成土地流拍“重災(zāi)區(qū)”
2019年全國(guó)土地溢價(jià)率處于近年來(lái)歷史最低點(diǎn)。中指數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)300城成交住宅用地綜合溢價(jià)率為14.56%，同比收窄0.18個(gè)百分點(diǎn)，其中一、二線城市分別為7.44%和14.55，同比分別上漲0.28和1.32個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市溢價(jià)率為17.33%，同比下降2.18個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從各城市土地溢價(jià)率來(lái)看，合肥土地溢價(jià)率為51.41%，位列城市榜單第一，同時(shí)南寧、南昌、嘉興、臺(tái)州土地溢價(jià)率分別為33.21%、26.99%、23.42%、23.13%，均處高位。而2019年流拍率重回高位，處于近五年來(lái)僅次于2018年來(lái)的歷史高點(diǎn)。
具體來(lái)看，中西部地區(qū)城市流拍率較高，其中鄂州、張掖位居前二，流拍率分別達(dá)到28.57%、27.78%，平頂山市流拍率達(dá)到21.43%。東北地區(qū)土地市場(chǎng)熱度較低，綏化、松原、本溪等城市流拍嚴(yán)重，流拍率均達(dá)到20%以上。除此之外，珠三角地區(qū)如莆田、惠州、潮州、肇慶等城市流拍率均在13%以上。
記者注意到，2019年土地流拍數(shù)量最多的城市為浙江金華，土地流拍數(shù)量合計(jì)129宗，流拍率為18.1%，緊隨其后的是重慶、濟(jì)寧、濰坊和南陽(yáng)等城市，房企在這類(lèi)城市拿地意愿偏低。同時(shí)，雖然金華流拍地塊數(shù)量多但建面并不大，流拍規(guī)模最大的城市當(dāng)屬重慶，流拍地塊規(guī)劃建面達(dá)691.2萬(wàn)平方米。
諸葛找房方面表示，受調(diào)控政策趨嚴(yán)、融資渠道收緊影響，2019年房企拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎，下半年土地拍賣(mài)流拍現(xiàn)象明顯增多。這主要是由于房企拿地節(jié)奏偏快，自身處于償債高峰期，加之下半年融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊等原因所致。另外，2019年上半年各地持續(xù)收緊調(diào)控政策，房企對(duì)下半年市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)冷，在一定程度上抑制了拿地沖動(dòng)。
城市間分化加劇
從整體數(shù)據(jù)變化趨勢(shì)來(lái)看，可以看出城市間土地市場(chǎng)的分化也在逐步加劇。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)50大城市合計(jì)賣(mài)地4.41萬(wàn)億元，同比上漲幅度達(dá)19.33%，刷新歷史記錄。其中，杭州、上海、廣州等16個(gè)城市賣(mài)地超千億元，杭州以全年賣(mài)地2836億元領(lǐng)跑全國(guó)土地市場(chǎng)。
值得注意的是，杭州2019年土地收入超過(guò)2千億元，已連續(xù)兩年位居全國(guó)土地出讓金收入榜首。另外，雖然深圳土地成交金額未進(jìn)入千億榜單，但2019年深圳平均成交樓面價(jià)達(dá)到29751元/平米，成為土地成交均價(jià)最高的城市。
從各城市土地價(jià)格變化幅度來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年呼和浩特成交地價(jià)同比增加幅度最大為36%，而漳州成交地價(jià)同比減少最多為-22%，包括漳州在內(nèi)共有13座城市地價(jià)成交地價(jià)為負(fù)增長(zhǎng)。另外，北京、肇慶成交地價(jià)較2018年的年變動(dòng)為零。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，最近三四線城市住房銷(xiāo)售依然相對(duì)低迷，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，也是出現(xiàn)一二線土地市場(chǎng)升溫的主要原因。同時(shí)，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷(xiāo)售額，依然會(huì)在此集中拿地。
不過(guò)，易居房地產(chǎn)研究院研究員姚方指出，雖然存貨是房企未來(lái)可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)，但規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)造成一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其中，如若規(guī)模過(guò)大，房企可能會(huì)因?yàn)榧みM(jìn)拿地策略，導(dǎo)致債務(wù)攀升甚至資金吃緊。
房企或加速撤離三四線城市
從企業(yè)拿地情況來(lái)看，億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科、綠地四家房企2019年新增貨值超過(guò)4000億元，位列行業(yè)前列，TOP10房企新增貨值同比增長(zhǎng)7%，是土地市場(chǎng)中投資拿地的主力軍，而中小房企受融資收緊的影響最大，全年投資力度減弱。
記者對(duì)比多個(gè)房企拿地榜單發(fā)現(xiàn)，中海、融創(chuàng)等拿地金額增速較快，其余房企拿地金額與去年持平有小幅提升，而一些房企拿地金額明顯下滑。2019年萬(wàn)科拿地金額從2018年的1316億元增至2019年的1610億元，同期融創(chuàng)拿地金額從390億元增至1000億元，而新城控股則從673億元降至493億元。
從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角、中西部的土地市場(chǎng)熱度仍高于珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，其中2019年萬(wàn)科、碧桂園、保利等長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額3647億元，位居四區(qū)域首位。對(duì)比來(lái)看，環(huán)渤海區(qū)域TOP10房企拿地金額僅為1626億元。
諸葛找房方面預(yù)計(jì)，2020年市場(chǎng)受到政策及資金面影響，房企拿地?zé)崆椴桓撸袌?chǎng)將延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，尤其三四線城市土地市場(chǎng)熱度整體下降，房企加速撤離三四線，而如上海、杭州、南京等長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶手，不過(guò)需注意高溢價(jià)土地的轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)于未來(lái)，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆認(rèn)為，房企應(yīng)注意適度保持土地供給的增加并改善土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，土地拍賣(mài)價(jià)格應(yīng)不超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的三分之一，也就是政府永遠(yuǎn)不要做房?jī)r(jià)推高的動(dòng)力。政府在土地供應(yīng)、房產(chǎn)建設(shè)的總量上面應(yīng)該有理性的判斷，并杜絕銀行參與炒地。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)，不建超大盤(pán)、不抬高負(fù)債、不建不安全的房子。
來(lái) 源：財(cái)經(jīng)雜志
編 輯：liuy
