四季度末，北京甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)受疫情的襲擾令新項(xiàng)目入市再度按下“暫停鍵”，積累的新增供應(yīng)或?qū)⒓杏?023年迎來(lái)釋放；
下半年租賃需求呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，能源化工行業(yè)需求動(dòng)能強(qiáng)勢(shì)上漲、金融行業(yè)持續(xù)維持熱度；
降本增效仍是未來(lái)企業(yè)辦公租賃需求主旋律，多維度優(yōu)惠租賃策略繼續(xù)為租戶打開租賃窗口期。
受疫情等多重因素對(duì)施工進(jìn)度的影響，2022年下半年，北京甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)均未有新增項(xiàng)目交付入市。全年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)僅于上半年迎來(lái)新增2個(gè)項(xiàng)目竣工入市，累計(jì)新增供應(yīng)總量約15.3萬(wàn)平方米，是近7年以來(lái)的供應(yīng)低谷。北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)于今年上半年迎來(lái)約16萬(wàn)平方米可租賃建筑面積交付。
在需求端，世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA執(zhí)行董事總經(jīng)理李芳月女士表示，2022年下半年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃活躍度在短暫升溫后有所回落，四季度凈吸納量錄得環(huán)比小幅提升。然而，受到疫情的反復(fù)擾動(dòng)，疊加多數(shù)企業(yè)降本增效以及普遍堅(jiān)持更為謹(jǐn)慎的租賃原則，租賃需求進(jìn)入冷卻期，導(dǎo)致市場(chǎng)節(jié)奏明顯放緩，全年凈吸納量同比2021年下降98%。就乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)而言， 由于市場(chǎng)租賃需求的持續(xù)收縮，疊加頭部科技企業(yè)整合及騰退面積現(xiàn)象頻繁，北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃活躍度表現(xiàn)持續(xù)疲軟，凈吸納量于第四季度錄得負(fù)值。
從2022年租賃成交看，科技仍是北京寫字樓市場(chǎng)需求的主力，而新能源、電力、高精尖制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)類租戶則逆勢(shì)布局。如高精尖、生命科學(xué)、生物醫(yī)藥、元宇宙等行業(yè)選址偏好錯(cuò)位于傳統(tǒng)寫字樓商圈，多集中于亦莊、昌平科學(xué)城等區(qū)域，外遷、拿地自建、戰(zhàn)略合作或成選址關(guān)鍵字。
在空置率方面，世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA副總裁徐榮卿先生認(rèn)為，2022下半年無(wú)新增供給壓力，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入去化階段，得益于租戶需求的回暖態(tài)勢(shì)，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率回落至15.0%；
就甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈而言，東二環(huán)商圈、麗澤商務(wù)區(qū)迎來(lái)金融、科技、專業(yè)服務(wù)行業(yè)新租戶入駐，使得兩個(gè)商圈甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均空置率分別環(huán)比降低2.6和1.1個(gè)百分點(diǎn)。新租需求動(dòng)力削弱、部分集團(tuán)性企業(yè)子公司調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、重組合并，導(dǎo)致三元橋/亮馬河、中關(guān)村商圈的空置率有明顯漲幅，第四季度分別上漲1.5和1.2個(gè)百分點(diǎn)至16.1%和10.1%。
在租金方面，徐榮卿先生分析，當(dāng)前頻繁變化的市場(chǎng)環(huán)境下，租賃談判期明顯拉長(zhǎng)。多數(shù)業(yè)主積極應(yīng)對(duì)2022年市場(chǎng)的低迷表現(xiàn)，采取以價(jià)換量、加大商務(wù)條款的靈活程度、提供定制化裝修等策略刺激需求，使得全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金進(jìn)一步下探。就各商圈而言，除麗澤商務(wù)區(qū)以外其他子市場(chǎng)均錄得不同程度的租金跌幅；科技頭部企業(yè)整合、騰退租賃面積等行為持續(xù)增加去化壓力，使望京/酒仙橋商圈平均租金下滑尤為明顯，中關(guān)村商圈平均租金跌幅緊隨其后；部分租戶外遷壓力使金融街商圈承壓遇冷，使得該商圈平均租金出現(xiàn)罕見下滑。
面對(duì)科技企業(yè)集群商圈頻繁的退租行為影響的市場(chǎng)波動(dòng)，北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)部分業(yè)主面臨大面積甚至整棟的空置壓力紛紛繼續(xù)下調(diào)租金預(yù)期。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金錄得人民幣207.8元每平方米每月，季度環(huán)比下調(diào)0.7%。其中，中關(guān)村商圈的租金降幅較大，環(huán)比降低約4.6%。
2023年北京寫字樓市場(chǎng)展望
疫情防控政策優(yōu)化調(diào)整逐步修復(fù)市場(chǎng)信心，租賃需求穩(wěn)定修復(fù)指日可待；
初步回暖的租賃需求恐將難阻止供應(yīng)高峰期空置率的上揚(yáng)。
隨著2023年的到來(lái)，北京甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市，累積的新增供應(yīng)壓力將在2023年集中釋放，或?qū)?duì)現(xiàn)有辦公存量空置造成沖擊影響。世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA總裁王剛先生預(yù)測(cè)，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率將微升至16.2%左右，空置率的抬高促使平均租金水平也將進(jìn)一步呈現(xiàn)下探趨勢(shì)，租戶穩(wěn)定性有所欠缺或面臨較大租賃壓力的業(yè)主為挽留和吸引客戶，預(yù)計(jì)將在2023年繼續(xù)加大租金下調(diào)力度并在談判中保持靈活。
2022年第四季度，隨著疫情防控實(shí)行優(yōu)化調(diào)整，復(fù)工復(fù)產(chǎn)生活秩序逐步回歸正軌。中共二十大對(duì)未來(lái)發(fā)展基調(diào)的明確與經(jīng)濟(jì)扶持政策改善營(yíng)商環(huán)境都將有助于加速升溫租賃市場(chǎng)需求活躍度，得益于高精尖、生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)新動(dòng)能不斷增強(qiáng)，新型行業(yè)租賃需求有望重塑北京寫字樓租戶新結(jié)構(gòu)格局。
因此，世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA建議有搬遷整合、擴(kuò)租或續(xù)租需求的客戶，面對(duì)2023年北京寫字樓市場(chǎng)充裕的品質(zhì)樓宇與可選面積，把握租賃窗口期，加快以更具靈活的租賃策略提前鎖定優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與長(zhǎng)期租約的租賃決策較為關(guān)鍵。
來(lái)源：CCRA
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