房訊網(wǎng)訊 日前，第十七屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會（EXPO COSS 2021）新聞發(fā)布會在北京舉辦，數(shù)十家主流新聞媒體記者受邀參加。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱出席發(fā)布會，就展覽會籌備進(jìn)展、環(huán)節(jié)設(shè)置、同期活動、觀眾邀約、推廣宣傳等情況與媒體進(jìn)行了詳細(xì)通報。同時，劉凱與參會嘉賓一道就國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在問題、解決建議進(jìn)行了廣泛交流。
劉凱表示，在商業(yè)地產(chǎn)長期向好的同時，短期巨量的供應(yīng)和存量去化依舊是市場需要面對的考驗，在整體市場供大于求的環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖需要"市場參與者多方同頻共振"來推動。
關(guān)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，劉凱分析指出：
第一，整體新增供應(yīng)量壓力較大，長期閑置資產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。
從目前我們收集的到數(shù)據(jù)來看，目前中國主要城市的甲級寫字樓市場發(fā)展面臨長期的高供應(yīng)壓力。四個一線城市中，深圳的甲級寫字樓未來供應(yīng)最大。目前深圳的市場存量近590萬平方米，截止到2020年底的空置率就已經(jīng)超過了23%。在這樣的高空置率的環(huán)境下，市場未來4年依然還會迎來超過650萬平方米的供應(yīng)量，空置率將被進(jìn)一步推高。在可以預(yù)見的十四五期間，主要核心城市的甲級寫字樓空置率都會進(jìn)一步高企，這也意味著市場將充斥著大量閑置資源沒有得到利用。簡單測算一下的話，8個城市接近4500萬的市場存量，閑置的面積高達(dá)875萬平方米，相當(dāng)于空出了一個廣州加成都的全部甲級寫字樓市場。
如以北京為例，甲級寫字樓市場未能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的閑置面積就接近200萬平方米，以350元每月每平方米的租金水平來看，整體流失的年租金營收超過85億元。這還不算乙級樓宇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和尚未計入統(tǒng)計的各類散售項目，我們預(yù)估整體因閑置資源而流失的經(jīng)濟(jì)價值至少200億元。
第二，新增商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公需求嚴(yán)重不足，無法支撐如此大規(guī)模的供應(yīng)量。
以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應(yīng)為215萬左右，為存量面積的22%左右，供應(yīng)壓力屬于相對較輕的市場。2020年，北京雖然只有約60萬平方米的新項目集中進(jìn)入市場，但供需比已經(jīng)嚴(yán)重扭曲到接近5倍。如果我們進(jìn)一步剔除新入市項目和業(yè)主自用的面積話，北京市場的需求量創(chuàng)歷史記錄的新低，大概只有3萬平米左右，整個供需比更是上升到夸張的20倍左右，可見整個市場供需失衡問題已經(jīng)非常嚴(yán)重。當(dāng)然，這個供需比失衡的問題并不是普遍性問題，四個一線城市只有廣州相對理想，北京預(yù)期會逐步改善，但上海和深圳的問題可能會越來越嚴(yán)重。
第三，商業(yè)地產(chǎn)市場自身的問題癥結(jié)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應(yīng)。
我們發(fā)現(xiàn)目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)比較突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和甲級寫字樓需求錯配的問題。簡而言之，目前市場的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。這類企業(yè)新增辦公需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級寫字樓，并不會選擇市中心的甲級寫字樓。這背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是重要因素，這也是新興區(qū)域在疫情后表現(xiàn)優(yōu)于市場平均水平的根本原因。
關(guān)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展建議，劉凱提出呼吁：
第一、大力發(fā)展服務(wù)業(yè)刺激寫字樓市場的新增需求釋放。
中國服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重只有54%左右，距離服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體還有20%-30%的差距。大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，特別是高端服務(wù)業(yè)將從很大程度上刺激新增需求的產(chǎn)生，從一定程度上抵消大量新增供應(yīng)帶來的壓力。
第二、大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，通過數(shù)字經(jīng)濟(jì)促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快閑置資源去化速度。
數(shù)字經(jīng)濟(jì)在中國的發(fā)展規(guī)模目前已經(jīng)全球第二，但數(shù)字經(jīng)濟(jì)占整體GDP的比重卻只有36%左右，相較于英美德三國超過60%的比重來講，我們的差距依然較大。數(shù)字經(jīng)濟(jì)為服務(wù)也提供了更適合其發(fā)展的沃土，服務(wù)貿(mào)易為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更大的需求動力。當(dāng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)不斷提升服務(wù)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和規(guī)模的同時，也會創(chuàng)造出更多的辦公面積需求。
第三、整個城市一盤棋，政策保持靈活性，需要因地施政或因"區(qū)域"施政，打破行政區(qū)之間阻礙企業(yè)流動或擴(kuò)張的各種限制和束縛，緩解產(chǎn)業(yè)發(fā)展和寫字樓供給錯配的問題。
城市整體寫字樓市場的高空置率并不意味著各個子市場也會存在高空置率的問題，往往是高空置率和低空置率的在不同的子市場出現(xiàn)。這種供需錯配的問題在不同的城市都有出現(xiàn)，具有一定的普遍性。因此，寫字樓作為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要的硬件基礎(chǔ)設(shè)施之一，除了需要建立市場化的租賃市場，還需要在卡脖子的重點(diǎn)政策層面給企業(yè)松綁，甚至是在政策上打破行政區(qū)域的界限，以城市大局思維為前提，助力解決企業(yè)發(fā)展擴(kuò)張需求的同時，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應(yīng)在錯配上的問題。
第四、嚴(yán)控新增商辦用地供給，配合產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行土地資源精準(zhǔn)匹配。
從目前中國寫字樓市場的高供應(yīng)量和高空置率的現(xiàn)狀反映了商辦樓宇的土地供應(yīng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的不匹配。
商辦樓宇土地供應(yīng)在很大程度上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出未來5年的城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度所需要的規(guī)模，透支了產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來的土地資源需求。雖然隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相信這些高供應(yīng)量都會被市場所吸收，但我們承擔(dān)的是時間成本，機(jī)會成本和樓宇維護(hù)成本等。因此，商辦土地資源和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)的機(jī)制建設(shè)需要更加細(xì)化的工作，因此就需要貼近市場，更深入企業(yè)，從微觀需求匯總反推商辦土地資源的更加合理化配置。
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來源：房訊網(wǎng)
