有著國(guó)際五大行之稱(chēng)的戴德梁行，近日發(fā)布一季度各大城市甲級(jí)寫(xiě)字樓報(bào)告，分析北上廣深四個(gè)城市的報(bào)告，可以總結(jié)出這樣幾個(gè)要點(diǎn)：

　　1、一季度京滬廣深租金全部小幅下跌，其中深圳下跌幅度最大，為－3%，北京下跌1.3%，上海下跌0.8％，最抗跌的是廣州，下跌幅度只有0.6%。

　　2、甲級(jí)寫(xiě)字樓最新租金水平，北京最高，378元／m⊃2;／月，其次是上海261元／m⊃2;／月，深圳235元／m⊃2;／月，廣州最低，190元／m⊃2;／月。

　　3、一季度空置率，最高的是深圳，達(dá)到24.6%，其次是上海21％，北京13.8%，廣州最低，5.2%。廣州也是四個(gè)一線城市中唯一空置率下降的城市。

　　從甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量、租金水平、空置率、租戶實(shí)力等多個(gè)指標(biāo)來(lái)看，北京是當(dāng)之無(wú)愧的中國(guó)商務(wù)第一城，目前全市租金水平最高的是金融街，平均租金超過(guò)700元／m⊃2;／月，遠(yuǎn)超朝陽(yáng)CBD（381.67元）、陸家嘴（341.9元）、福田CBD（261.5元）、珠江新城（206.7元）。

　　值得一說(shuō)的是，北京寫(xiě)字樓租金僅次于金融街的是中關(guān)村，再其次才是北京CBD，說(shuō)明朝陽(yáng)CBD在北京的存在感，遠(yuǎn)不如陸家嘴、珠江新城之于上海、廣州。

　　和北京一樣，上海商務(wù)區(qū)也呈現(xiàn)多中心分布趨勢(shì)，租金最高的是靜安核心區(qū)，354.5元／m⊃2;／月，其次是陸家嘴（341.9）、徐家匯核心區(qū)（305.1）、竹園（271.4）、黃浦（280.4）。

　　這說(shuō)明浦西的實(shí)力比之浦東更強(qiáng)，上海老城區(qū)的繁榮依舊，是廣州人羨慕的。

　　廣州寫(xiě)字樓空置率為何如此之低？我認(rèn)為這首先和寫(xiě)字樓的存量有關(guān)系，相比京滬深，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)是最少的。

　　根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，北上廣深是我國(guó)甲級(jí)寫(xiě)字樓存量最大的四個(gè)城市，其中上海和北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓存量面積均超過(guò)1000萬(wàn)平方米，而深圳、廣州大約只有京滬的1/2，均在500萬(wàn)平方米左右，但深圳的存量比廣州略多。

　　可能有人會(huì)問(wèn)既然廣深寫(xiě)字樓存量差不多，為何深圳空置率明顯更高？原因有兩個(gè)，一是深圳這幾年新增寫(xiě)字樓體量很大，深圳灣、前海大量寫(xiě)字樓集中上市，而廣州金融城、琶洲、魚(yú)珠等商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓還沒(méi)有到集中交付的時(shí)候。

　　另一個(gè)原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，廣深雖然經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)，但廣州的底子是商業(yè)城市，服務(wù)業(yè)占比更高一些，達(dá)到71.62%，與上海相當(dāng)，低于北京。深圳的底子是工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)的比重低一些，只有60.9%。

　　大家知道，寫(xiě)字樓的租戶主要就是服務(wù)業(yè)，廣州作為一個(gè)商貿(mào)城市，寫(xiě)字樓的供求關(guān)系一直要比深圳更緊張一些。而且，深圳給自己的定位是科創(chuàng)城市，這意味著深圳必須保留相當(dāng)高的二產(chǎn)比例（很多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)屬于二產(chǎn)），這在客觀上也限制了三產(chǎn)的發(fā)展空間。

　　當(dāng)然，廣州寫(xiě)字樓空置率低還和這座城市的營(yíng)商文化有關(guān)，企業(yè)主普遍崇尚悶聲賺錢(qián)，不喜歡加杠桿、玩概念、掙快錢(qián)。前兩年，大量P2P企業(yè)暴雷、不少互聯(lián)網(wǎng)公司資金鏈斷裂，導(dǎo)致很多城市甲級(jí)寫(xiě)字樓整層搬空，但在廣州，這種現(xiàn)象就比較少。

　　廣州這種營(yíng)商文化，在大環(huán)境好的時(shí)候，比較吃虧，很多產(chǎn)業(yè)部門(mén)會(huì)錯(cuò)失加杠桿的機(jī)會(huì)。而在大環(huán)境差的時(shí)，又比較有韌性，不那么容易暴雷，寫(xiě)字樓空置率長(zhǎng)期穩(wěn)定在低位水平，就是一個(gè)體現(xiàn)。

　　當(dāng)然，我并不是說(shuō)空置率越低越好。相反，我認(rèn)為，寫(xiě)字樓空置率不僅不能太低，而且還應(yīng)該維持一定的空置率比較好。道理很簡(jiǎn)單，空置率如果太低，租金上漲壓力就大，而且企業(yè)的選擇太少，而空置率稍微高一點(diǎn)，租金上漲壓力就小，企業(yè)的選擇也會(huì)更多，更容易租到滿意的寫(xiě)字樓。

　　在此意義上，我認(rèn)為廣州寫(xiě)字樓現(xiàn)在的空置率太低了（前兩年一度低至4%），應(yīng)該上升到10%左右比較好，相信等到琶洲、金融城、魚(yú)珠、南站、南沙等商務(wù)區(qū)建成之后，廣州寫(xiě)字樓的空置率能夠達(dá)到這個(gè)水平。

　　值得注意的是，在廣州內(nèi)部，珠江新城、琶洲仍然是企業(yè)進(jìn)駐的首選，越秀、體育中心持續(xù)出現(xiàn)租戶流失的現(xiàn)象，空置率連續(xù)兩個(gè)季度上升。這意味著廣州商務(wù)中心區(qū)的東移，勢(shì)不可擋。

　　至于深圳，很多人批評(píng)它的寫(xiě)字樓空置率太高，特別是南山和寶安，空置率超過(guò)30%，前海甚至超過(guò)40%。

　　我倒認(rèn)為這是政府主動(dòng)干預(yù)的結(jié)果，并非經(jīng)濟(jì)差的表現(xiàn)。要知道，深圳現(xiàn)在最大的壓力是營(yíng)商成本過(guò)高導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)外流，增加寫(xiě)字樓供應(yīng)量和空置率，有利于把租金給穩(wěn)住。

　　事實(shí)上，相比住宅，深圳寫(xiě)字樓的租金水平控制得還不錯(cuò)，至少?zèng)]有像住宅那樣直追北京上海。

　　未來(lái)隨著前海商務(wù)區(qū)的成熟，大量企業(yè)正式遷入之后，深圳寫(xiě)字樓的空置率有望降低倒20%以?xún)?nèi)，但離10%的理想?yún)^(qū)間仍有距離。

　　深圳各區(qū)的情況來(lái)看，羅湖持續(xù)出現(xiàn)需求外流的現(xiàn)象，空置率在攀升，福田比較穩(wěn)，南山的需求較為強(qiáng)勁，但供應(yīng)量也大，所以空置率也在攀升。這說(shuō)明深圳商務(wù)中心區(qū)的西進(jìn)，勢(shì)不可擋。

　　廣州在東移，深圳在西進(jìn)，這就是我常常說(shuō)的珠江口向心力。什么是灣區(qū)？這就是灣區(qū)需要做的事情。

　　（注：本文數(shù)據(jù)主要來(lái)自戴德梁行，在此表示感謝。）

　　來(lái)源：澎湃新聞