曾經(jīng)，商業(yè)地產(chǎn)被視為房企住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的避風(fēng)港，疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷重創(chuàng)�？v使近日來，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主、運(yùn)營(yíng)商、用戶逐漸恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，但“大病后的康復(fù)”，絕非一朝一夕。
減免租金效果有限
近日，記者從北京多家購(gòu)物中心了解到，部分超大型購(gòu)物中心已經(jīng)恢復(fù)營(yíng)業(yè)，但縮短了每日營(yíng)業(yè)時(shí)間。在這些超大型購(gòu)物中心里，仍有一部分租戶商家閉店未營(yíng)業(yè)。而一些區(qū)域型的中等規(guī)模商場(chǎng)，目前仍未恢復(fù)營(yíng)業(yè)。
2月23日，記者走訪朝陽(yáng)大悅城時(shí)看到，這一曾經(jīng)人頭攢動(dòng)的朝青板塊商業(yè)中心，如今顧客稀少�！斑@兩天顧客比前一陣稍微多了，來永旺超市購(gòu)物的人一直不少，逛商場(chǎng)的人不多�！爆F(xiàn)場(chǎng)工作人員說。記者看到，朝陽(yáng)大悅城絕大多數(shù)店鋪已開業(yè)，少數(shù)服裝類店鋪關(guān)閉中。餐飲店鋪沒有堂食者，幾乎全部是外賣訂單。
高力國(guó)際針對(duì)包含北京、上海、廣州、深圳和沈陽(yáng)等地的29個(gè)零售物業(yè)業(yè)主和45個(gè)租戶的調(diào)研顯示，85%的受訪者表示客流同比下降八成以上，其中超60%已暫停營(yíng)業(yè)。餐飲、零售、休閑娛樂等業(yè)態(tài)的租戶客流量下降最大，七成店鋪都呈暫停營(yíng)業(yè)的狀態(tài)。營(yíng)業(yè)額因疫情普遍同比下降60%-100%不等。餐飲企業(yè)租戶在本次疫情中受創(chuàng)尤為嚴(yán)重。
疫情籠罩下，多數(shù)零售物業(yè)業(yè)主紛紛出臺(tái)租金減免政策，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。高力國(guó)際的調(diào)查顯示，租戶對(duì)減免租金的要求比業(yè)主政策更高，希望獲得至少1-2個(gè)月的免租期。部分租戶表示給予品牌租金減免，并不能很大程度緩解當(dāng)前的壓力，有效增加營(yíng)收是關(guān)鍵。
更為棘手的是租戶和業(yè)主的退租糾紛�！艾F(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)都在和商戶或業(yè)主的退租泥潭中。對(duì)于疫情這種不可抗力，雙方的立場(chǎng)難以一致�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士說。
最早5月恢復(fù)至疫前水平
在中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)、優(yōu)鋪網(wǎng)董事長(zhǎng)陳云峰看來，受疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)傷到的是機(jī)體，而非皮毛。
“商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)只是暫時(shí)停滯，隨著多地政府出臺(tái)適度寬松的樓市政策，疫情后住房需求會(huì)反彈�！标愒品逭f。
可以說，疫情使得多地長(zhǎng)期而嚴(yán)厲的住宅調(diào)控政策，有了一個(gè)輕微的轉(zhuǎn)向。目前，江西、浙江、西安等多地出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)的扶持政策，涵蓋提供金融、財(cái)稅扶持、公積金政策放寬、放松預(yù)售條件，到分期交土地出讓金、政府幫開發(fā)商舉辦網(wǎng)絡(luò)交易會(huì)促進(jìn)成交等。政策面之寬，足以看出官方對(duì)于維穩(wěn)樓市的決心。
“但商業(yè)地產(chǎn)的恢復(fù)未來是曲線型的，是緩慢的，不存在反彈。”陳云峰說，商業(yè)地產(chǎn)的用戶，包括商場(chǎng)消費(fèi)者，寫字樓租戶、公寓或酒店的使用者等，對(duì)于再消費(fèi)再投資的行為，需要一定的心理時(shí)間�！白羁�5月份恢復(fù)，如果能在6月份恢復(fù)到疫情前的市場(chǎng)，就已經(jīng)很好了。”
贏商大數(shù)據(jù)顯示，2020上半年擬開業(yè)購(gòu)物中心占全年擬開業(yè)比重約35%，特別集中在二季度。預(yù)計(jì)上半年開業(yè)率將呈斷崖式下跌；而受到商戶退租的影響，部分城市購(gòu)物中心的空置率將有所提高。
戴德梁行分析認(rèn)為，零售業(yè)中短期前景依然不明朗，大型購(gòu)物中心市場(chǎng)空置率將有所推升，同時(shí)整體平均租金則面臨下調(diào)。體量相較小的社區(qū)型購(gòu)物中心，由于著眼“便民”，提供日常生活必需品和生活服務(wù)，預(yù)計(jì)受本次疫情的沖擊相對(duì)市中心型、區(qū)域/超區(qū)域型來的小。
“體系風(fēng)險(xiǎn)”引發(fā)關(guān)注
然而，商業(yè)地產(chǎn)不是孤島。負(fù)面影響所形成的連環(huán)效應(yīng)，不能低估。
“對(duì)于商辦物業(yè)的持有人來說，將直接影響物業(yè)的投資價(jià)值，回報(bào)率和收益下降；由此增加了運(yùn)營(yíng)商的銷售及招商難度；繼而挫傷了零售品牌的擴(kuò)張積極性，有些企業(yè)不但新開店速度放緩，還有可能出現(xiàn)關(guān)店、裁員�！标愒品逭f。
寫字樓和長(zhǎng)租公寓也如此，陳云峰對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂觀�！耙咔槭茄┥霞铀�，或使寫字樓空置率再下降10%，商辦租金下降10%�！遍L(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等二房東模式的情況可能更糟�？硕鸬尼槍�(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)主的問卷調(diào)查顯示，在損失金額預(yù)估上，59%的企業(yè)受疫情影響損失金額超數(shù)百萬(wàn)，規(guī)模型企業(yè)虧損更為嚴(yán)重。
商業(yè)地產(chǎn)此輪受到的影響，表面體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)、銷售上，實(shí)質(zhì)則體現(xiàn)在行業(yè)的“體系風(fēng)險(xiǎn)”上。
世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，疫情將深化金融支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的程度�！艾F(xiàn)在長(zhǎng)短租、文旅、寫字樓運(yùn)營(yíng)都遇到了用戶的不可抗力違約，那么接下來，資產(chǎn)的租值必然下跌，也就意味著資產(chǎn)價(jià)值的下跌，金融債券、抵押貸款就會(huì)受到影響�！�
一直以來，開發(fā)商通過住宅銷售來為自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)提供資金支持，同時(shí)通過自持物業(yè)抵押來獲得住宅開發(fā)的貸款，開發(fā)商考慮的是需要怎樣的“頂層設(shè)計(jì)”才不會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的多米諾骨牌效應(yīng)出現(xiàn)。
如今的問題是，“重大金融突破在于REITs，房地產(chǎn)REITs何時(shí)大面積推出？房企再加杠桿的能力有多大？所以我認(rèn)為，金融支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的程度會(huì)逐漸深化。”陳勁松說。
行業(yè)洗牌進(jìn)一步深化
在業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)地產(chǎn)今年將出現(xiàn)大面積虧損，但疫情也會(huì)成為行業(yè)重整再出發(fā)的機(jī)遇點(diǎn)。
“大浪淘沙，行業(yè)門檻會(huì)進(jìn)一步加高�！贝鞯铝盒兄袊�(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理甄士奇表示，疫情將進(jìn)一步加大零售品牌對(duì)線上渠道的拓展和優(yōu)化提升，與線下渠道進(jìn)一步融合，實(shí)現(xiàn)靈活切換；也促使運(yùn)營(yíng)商進(jìn)一步思考統(tǒng)籌整合商戶，完善線上線下相結(jié)合的戰(zhàn)略。
商業(yè)建筑上也將更多考慮綠色、健康、開放空間。當(dāng)下多數(shù)購(gòu)物中心都是內(nèi)向型的購(gòu)物盒子，疫情爆發(fā)后，開放式街區(qū)、通風(fēng)性較好、戶外空間較多的“購(gòu)物中心”，反而能夠接納人流需求。預(yù)計(jì)“購(gòu)物中心”在建筑形態(tài)上會(huì)有更多的空間余地，泛健康也將是未來主基調(diào)。
陳云峰認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將控制發(fā)展規(guī)模和速度，壓縮費(fèi)用，并更加重視融資及現(xiàn)金流問題。
克而瑞創(chuàng)研中心租賃數(shù)據(jù)部總經(jīng)理王偉表示，“未來長(zhǎng)租公寓行業(yè)將從追求規(guī)模增長(zhǎng)的階段，進(jìn)入精細(xì)化管理階段；企業(yè)將回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，關(guān)注運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)生型增長(zhǎng)。疫情下，部分小企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，也給運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)、具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的頭部企業(yè)帶來了存量整合的收并購(gòu)機(jī)會(huì)�！�
對(duì)于寫字樓市場(chǎng)，仲量聯(lián)行認(rèn)為，各方參與者不能因非典年的市場(chǎng)恢復(fù)速度而盲目樂觀，但也應(yīng)保持基本信心，主動(dòng)提前采取措施、調(diào)整應(yīng)對(duì)策略，以更合理的方式分配疫情成本，保證整體市場(chǎng)的健康水平。
來源：北京日?qǐng)?bào)客戶端
編輯：wangdc
