房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團、首匯健康科技園、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
據(jù)悉，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十六屆年會，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進程，記錄并見證中國商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會實錄（二）：
主持人：謝謝，非常感謝張總為我們帶來了一個數(shù)字化的世界和數(shù)字化的城市。在剛才張總演講過程當中，我在不停做筆記，因為其實這個領(lǐng)域?qū)τ谖襾碚f也是一個思想的跨越和提升，我記得早在大概一兩年前，還正在挑戰(zhàn)千億象素的大景觀量的情景，去看這個樓的時候，今天我已經(jīng)看到了張總在講的數(shù)字孿生世界，這個概念真的挺新的，而且我覺得充分運用我們現(xiàn)在當今最流行的一些智能，一些科技，可以說代表了一個前沿的東西。也但愿在未來我們房地產(chǎn)領(lǐng)域能夠更好的應(yīng)用起來，讓客戶的體驗感更加加強，并且能夠在發(fā)展城市智慧掌控的過程當中更占據(jù)一個主動的地位。
接下來進入論壇第三部分，主題演講環(huán)節(jié)，6月6日，工信部向中國移動、中國聯(lián)通、中國電信、三大運營商和中國廣播電視網(wǎng)絡(luò)有限公司正式發(fā)放5G牌照，標志著5G網(wǎng)絡(luò)商用正式開始。根據(jù)中國鐵塔數(shù)據(jù)，目前北京的大型5G基站已經(jīng)建好了4400多座。接下來掌聲歡迎中國鐵塔北京公司副總經(jīng)理李彤先生，演講題目是：5G技術(shù)在房地產(chǎn)及科技園的應(yīng)用。
李彤：今天我還是挺忐忑的，我看了一下所有演講的嘉賓，我可能是屬于唯一一個業(yè)界以外的人士，我今天不管是鐘教授還是張總講的都非常高大上，而且做的PPT非常好。我這全是自己做的，我今天想講三點：
一、5G時代鐵塔的優(yōu)勢。
二、5G帶來什么，我是重點挑出幾個地方來講針對于寫字樓，還有就是科技園區(qū)，作為中國鐵塔統(tǒng)籌的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能給大家?guī)硎裁矗@是我重點講的內(nèi)容。
三、鐵塔給地產(chǎn)行業(yè)帶來助力。
首先今天博鰲論壇上講了一個主旨演講，剛才張總也在講，整個新加坡的孿生數(shù)字，中國鐵塔是做什么，其實是把整個所有的無線基礎(chǔ)設(shè)施從2014年在電信、聯(lián)通、移動這幾家出資成立一家合資公司，是一家做無線基礎(chǔ)設(shè)施通信的央企，最開始做的內(nèi)容是兩部分，一部分是大家能夠看到的，所有外頭沒有線的就是塔，再一個在室內(nèi)能夠看到這些蘑菇頭，這是所謂我們講的紅站和室分，下來經(jīng)歷了2015、2016年，整整五年下來，后來開啟兩翼，一個是做拓展業(yè)務(wù)，就是運營商的政企業(yè)務(wù)，這是一塊，再一個從今年開除開啟，也是承擔國家社會責任，就是把整個鐵塔能源，因為鐵塔說白了，做的就是塔、房、電，在整個全部的中國來講，現(xiàn)在每300、500平米就有一個中國鐵塔的塔，也意味著有塔、機房、電，還有傳輸設(shè)備，傳輸系統(tǒng)不是我們，但我們是可以去做整個統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的。
我們跟軍隊做的時候有一個例子，當時總參黃中將說的時候，希望我們建起一套整個軍隊的戰(zhàn)時系統(tǒng)，就是全部復(fù)制我們在整個全國做的220萬的塔所有整個動環(huán)監(jiān)控模擬，就像當年奧巴馬在屋里坐著能看到拉登被擊斃，就這是剛才張總講的，在軍隊做到所有兵營，所有導彈基地，不管是祁連山，還是大興安嶺，坐在屋里全部能夠看到，這其實是我們在做的，尤其是進入5G時代以后，一個是解決在大帶寬、低延遲和大連接，這個在現(xiàn)在來講，我是指真正5G的應(yīng)用落地還遠遠沒有到。但是從智慧應(yīng)用來講，我鐵塔講的是所謂有人煙處皆有鐵塔，但是軍隊說在所有沒有人煙的地方一定要他的這些設(shè)施，讓我來做，所以后來我們補充為沒人煙處也有鐵塔，所以下來之后整個我們所做的統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施，就是做的幾塊。這是整個在2014年過來以后，我們承接的是144萬。到現(xiàn)在為止，已經(jīng)到了220萬座，而到5G來講，作為現(xiàn)在在北京已經(jīng)有了實體的5G的站址已經(jīng)超過了1萬個，其實在一些重點的場所已經(jīng)都全覆蓋了，包括城市副中心，包括我大興機場，還有現(xiàn)在正建的冬奧會。
再有就是所有的室分建設(shè)，我們也不是全都做，主要做的是一些包括在座各位這些重點的寫字樓和大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這里面還包括高鐵、高速、包括機場，包括大型購物中心，包括大型體育場，昨天鳥巢跟我們交流，他就提出了一句話，他提的說到2020年冬奧會習總書記去那開幕式、閉幕式，習總書記去那塊做開幕，他要求我們做到什么程度？做到在整個鳥巢里面，必須要從2020年一直到往后五年，中國鳥巢的建筑的智慧化程度，絕對不能低于世界任何一個建筑物，這就是他所要求的，所以我們昨天也在進行深入的探討，也包括張總說的孿生數(shù)字，包括虛擬世界，真實世界。其實都在去涉獵，包括區(qū)塊鏈，包括AI、VR，全包括。
再往下，這張片子跟大家說的，我剛才聽了以后，為什么說我覺得在博鰲論壇上聶會長說，他今年的年會的題目叫做《走出舒適區(qū)》，我剛才聽張總介紹，這個利潤到現(xiàn)在還有10%以上，實際上把這張表擱在這，大家看的很清楚，作為通信行業(yè)競爭非常充分，電信、聯(lián)通、移動，各省公司，尤其是今年5G建設(shè)以后，說一個實在話，我給北京建了一萬個，別說給我錢，連有的商業(yè)模式都沒有，但是我必須要承擔國家的責任，必須建起來，這是未來整個通信業(yè)跟房地產(chǎn)公司比，我才發(fā)覺我進錯了行，所以今天聽了以后。為什么站在這，我想主要目的就是劉秘書長，我想講是鐵塔公司能夠跟各位在座的，我能提供什么樣的環(huán)境，能給大家提供什么樣的服務(wù)，包括我能提供哪期資金。
再往下這張是講5G時代，其實在過去在座各位都知道，電信、聯(lián)通、移動，都在找，每個進到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，現(xiàn)在來說5G時代就是資金的短缺，再有是屬于整個基礎(chǔ)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)的減少。到這個時代，通信行業(yè)原來從競爭逐步不被重視，現(xiàn)在相反變成了非常受重視，因為包括網(wǎng)絡(luò)強國，包括數(shù)字化中國，從北京市來講，有一個例子可以看到，今年在國務(wù)院說要減少對底下的負擔，所以要減少文件的發(fā)放，但是在這種情況下，依然出具了一個北京市17號文，歸納起來就是說，未來的通信設(shè)施就像煤水電熱氣一樣，要進行整體的規(guī)劃，來共享，所謂八個字，政府引領(lǐng)、鐵塔統(tǒng)籌，這個是真正可以做到兩個，一個是減少資金的占用，另外一個就是能美化環(huán)境。
再往下是整個我們做的，剛才已經(jīng)講了，這是一些我們做的重點的，旁邊這張圖是這回在70年大慶之前，要求我們兩個月時間把5G鏈接全覆蓋。這是鐵塔所做的，所擁有的這些優(yōu)勢，也就是在整個可以給各位展示出來我們可以做的東西。
第二部分這是我們剛才講的，我們自己內(nèi)部叫一體兩翼，就是以塔為主，逐步向外做延伸，一個做智慧應(yīng)用落地，一個做能源服務(wù)，我們要把通信塔變成社會塔，把社會塔變成通信塔，5G時代以后，很多大塔在城市里不能出現(xiàn)，包括去國外很多地方，他們沒有大型塔，但中國鐵頭一看，滿眼在樓頂上都是桿，在郊區(qū)每隔50米，大概就有一個塔，這其實逐步到4G，到5G時代轉(zhuǎn)化的時候，會由原來三五百平米一個塔的覆蓋，將來變成每一二百米一個站，這個站將來會縮小成很多微站，像產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓里面就會變成一個是室分，一個通過室內(nèi)微站，燈桿站、垃圾桶、地井都有可能變成一個5G的微站。
這是我們做的兩翼業(yè)務(wù)的拓展業(yè)務(wù)，我們簡單舉幾個例子，剛才舉了一個軍隊的例子，還有剛才說的鳥巢，再有一些我們做的，比如跟漁業(yè)，做的整個魚群檢測和捕魚期，還有我們跟環(huán)保局做的PM2.5的檢測，這個當時在北京得知道，王安順（音）市長跟習總書記說了我做不好提頭來見，當然他已經(jīng)離開北京市長崗位，當時他做的時候有一個重要措施，要求必須在北京市每500平米內(nèi)，要在一個月時間之內(nèi)，必須要建起來所有的PM2.5設(shè)備檢測，當時他做的時候，環(huán)保局的局長找到我們，他說我只能找你們做，能具備這個條件，因為必須要回傳要傳輸，就必須有塔和位置，還要有高度，還要有電。所以我們在一個月之內(nèi)把所有在PM2.5，所有塔上給他做了，這是一個例子。
再往下是能源業(yè)務(wù)，其實能源業(yè)務(wù)基于鐵塔公司，做的塔房電，這是作為整個電池的延伸，這里做的大家看，比如說現(xiàn)在我們跟電子城在他的區(qū)域里做快遞小哥，還有上班的員工，不管是兩輪、三輪，包括郵政，必須要充電，做的是新型電池，而不是過去汽油車。所以這塊如果要做北京市，因為很多安全的措施是不允許你進到室內(nèi)充，也不允許你在樓里充，那你必須要充，這也是我們承擔另外一項社會責任，必須把所有用的充電、備電、換電由我們統(tǒng)一做，這是我們一個作為中國鐵塔投資的，而且我還可以承擔安全，因為打的是中國鐵塔的標，比如現(xiàn)在共享單車，OFO、摩拜，當時是說解決最后一公里，現(xiàn)在已經(jīng)成為爛攤子了，所以這種結(jié)果現(xiàn)在讓我們能不能改成電動車，這一個是保證安全，一個是我可以做，這一塊下來大家也可以共同開發(fā)的，這是我們做的整個大型項目。
再下來這塊不再多講，張總講的很高大上，我講的就是怎么通過中國鐵塔在各位寫字樓和整個科技園區(qū)里，怎么實施鐵塔的落地，這一塊打造的是整個5G也好，或者云也好，或者AI，或者叫區(qū)塊鏈，打造的是一個平臺，剛才接著張總說的，作為鐵塔公司來講，通過全國220萬的塔，可以解決我真實世界的問題，再有通過下面智慧應(yīng)用自疊加，可以解決孿生數(shù)字在虛擬世界的應(yīng)用，這是需要大家去共同做的，其實做整個社會，比如黨政軍，比如說國家機關(guān)，比如說政府做起來都沒有問題，但是我現(xiàn)在今天來，想跟大家是一個討論，這不是一個定義。就是說在做到園區(qū)的時候，很多園區(qū)來找我做有兩個問題，一個問題是首先腦子里會想，電信、聯(lián)通、移動跟我有什么區(qū)別，區(qū)別就在于他們在做什么，他們是有整個傳輸網(wǎng)絡(luò)，在多連下來拓展政企業(yè)務(wù)，比我們做的專業(yè)，但有一個，一定有一家做，不可能所有應(yīng)用都有，比如電信、聯(lián)通、移動，廣電的5G以后，絕不會說每家都用，作為我來講可以承擔刷責任，可以把各家在我平臺上在園區(qū)里做統(tǒng)一落地，只有基礎(chǔ)設(shè)施落地才可以做應(yīng)用，沒有應(yīng)用，沒有傳感器，沒有這些網(wǎng)做不了，這是第一個不同。
第二個對我們來講，我發(fā)覺做到最后，我可以把所有的室分，把所有的紅站（音）、微站由我投資做，很多老總跟我說，我資源全給你開放，但是我出不了錢，這就是一個非常大的問題。所以今天通過這個來看我們在園區(qū)里，通過一種商務(wù)的模式，大家可以去探討，怎么能共同經(jīng)營，比如說我們用的整個像魔方塔，簡單說就是一個美化以后的廣告的網(wǎng)紅塔，比如在體育館，比如電子城做的在798智慧這塊，可以在門口出一個智慧魔方，里面有我的天線，可以運營商收錢。另外通過跟廣告公司做廣告來分成。我們就可以把整個區(qū)域，把整個循環(huán)起來，產(chǎn)生一種整個的商務(wù)運營的模式，只有去分流量，這個才能做到，這是跟大家一塊共同的探討，我們也做了一些具體的實例。
再往下是整個我們所說的鐵塔能源，這塊還有一個例子，剛才說的是換電充電，是給小哥的，另外一塊在整個寫字樓和科技園區(qū)，實際我們很多面臨，尤其在北京的市區(qū)，會造成你的供電是不足的，我們通過這個會解決什么，我們要解決的是利用我的鋰電池達到一個是消峰平谷，差價特別大，在波谷就是五毛錢，在波峰就是一塊二，就是夜間給電池充電，等到白天電價高的時候拿它放電。再有很多園區(qū)有變壓器，有兩個一千瓦，四個一千瓦，這樣下來以后肯定在重點區(qū)域和重點的時段有可能電力是不夠的，這樣就可以把另一部分電池拿出來做應(yīng)急使用，就解決了我不能去進一步擴容變壓器的問題，這是我整個的能源的體系。
后面是我所有業(yè)務(wù)能給地產(chǎn)行業(yè)帶來的一些所有可以給大家?guī)淼臉藴驶⻊?wù)，能解決大家內(nèi)部的什么問題，都寫在這了。
這是我整個對于中國鐵塔能夠給大家?guī)淼氖裁�，我也希望下來咱們能共同交流，其實在我能作為央企，能給大家解決的基礎(chǔ)設(shè)施，我投資去建設(shè)的同時，我也可以跟大家看看怎么進一步把電信智慧應(yīng)用的東西，在4G和5G的時代能夠探討，所以咱把商業(yè)模式做出來，我就講這么多，謝謝大家。
主持人：感謝李總，5G時代已經(jīng)到來了，讓我們乘著這樣的東風，在行業(yè)發(fā)展過程當中更好應(yīng)用5G技術(shù)，并且剛才李總講了很多東西很實在，很落地，能夠更好的應(yīng)用起來和發(fā)展起來。
中國國際貿(mào)易中心是我國規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一，總建筑面積達110萬平方米，也是目前最大的世界貿(mào)易中心建筑群之一，由中國國貿(mào)全資子公司國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司負責物業(yè)管理。國貿(mào)物業(yè)始終抱著“為客戶提供卓越服務(wù)的國際化一流物業(yè)酒店管理公司”的企業(yè)愿景，從當年負責國貿(mào)中心院內(nèi)機電保養(yǎng)開始，逐步成長為了一家涉足高檔寫字樓、公寓、別墅、商城，星級酒店，大型綜合體、城市開發(fā)區(qū)等各業(yè)態(tài)、各領(lǐng)域的物業(yè)酒店管理公司，累計管理物業(yè)和酒店項目達300多個。
接下來掌聲有請：國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司總經(jīng)理魏凱先生。
魏凱：大家好，剛才聽了幾位嘉賓的演講，確實是學了很多知識，所以今天我們是一個學習的平臺。下面時間，我和大家一起分享一下國貿(mào)物業(yè)的運營管理經(jīng)驗。
國貿(mào)中心是一個綜合體，于1990年正式營業(yè)，總建筑面積為110萬平米，其中業(yè)態(tài)包括寫字樓、商城、酒店、公寓和會展。由于時間關(guān)系我主要從五個關(guān)鍵詞給大家簡單介紹一下國貿(mào)。
第一個關(guān)鍵詞就是"高端"，我簡單給大家舉一個高端設(shè)施的例子，就是發(fā)電機，因為大家有一個常識，雙路供電是一個標準的配置，特別是一些規(guī)模比較大、檔次比較高的物業(yè)。國貿(mào)的雙路供電是真正從兩個電廠出來的電；其次，我們在自備高壓發(fā)電機的基礎(chǔ)上，還為租戶配置了五個發(fā)電機位，供租戶來租用�，F(xiàn)在其中三個已經(jīng)租出去了，可想而知，一些高端客戶的需求是有特殊性的。
高端租戶，國貿(mào)中心 1990 年開業(yè)的時候，國貿(mào)寫字樓的租戶都是外資企業(yè)，目前已經(jīng)有很多的中資企業(yè)進駐國貿(mào)，這說明中資企業(yè)的實力越來越大且更加注重形象了。
高端酒店，中國大飯店、國貿(mào)大酒店和新國貿(mào)飯店，這三家酒店全部都是五星級酒店。中國大飯店是國內(nèi)首批白金五星飯店；超豪華的國貿(mào)大酒店位于 330 米高的北京地標---國貿(mào)大廈 A 座的上層部分；新國貿(mào)飯店自 2017 年開業(yè)以來，迅速成為京城中央商業(yè)區(qū)的潮流新地標。三家酒店的平均出租率和房價在京城酒店業(yè)中也一直名列前茅。
高端服務(wù)，保值增值是物業(yè)服務(wù)最根本的目標和任務(wù)，國貿(mào)一期的硬件設(shè)施是 90 年代的標準，和 CBD 新投入的項目相比差距很大，但我們的租金遠遠高于周邊同類型項目。如何實現(xiàn)保值增值，服務(wù)肯定是至關(guān)重要的。我舉兩個例子，第一個就是我們的總機服務(wù)，現(xiàn)在很多項目的總機都由智能化設(shè)備替代了，可是大家很清楚，人對人的服務(wù)才是最高端的服務(wù)。國貿(mào)不但酒店有總機，我們寫字樓也有總機，而且提供 24 小時服務(wù)，這是非常有特點的。
另外就是保潔服務(wù)，我們的物業(yè)保潔大概有 300 多名員工，平均每年撿拾手機就達 300 多部�？上攵�，作為一個客人，丟失一部手機不僅是經(jīng)濟上的損失，最關(guān)鍵的是信息丟失，所以說失而復(fù)得肯定是一個非常令人喜出望外的事。去年，我們保潔員還撿拾了 18 臺筆記本電腦，從此可以看到國貿(mào)服務(wù)在每一個崗位上的踐行。
第二個關(guān)鍵詞是"環(huán)保"，國貿(mào)一直是北京市環(huán)保的先進單位，剛才有專家介紹了儲能電站，儲能電站確實是消峰填谷方面非常好的技術(shù)。國貿(mào)不但有儲能電站，還有北京市最大的冰蓄冷系統(tǒng)，我們?nèi)粘?50%的用電來自空調(diào)，通過冰蓄冷系統(tǒng)消峰填谷大概能把每度電拉下來兩毛錢，國貿(mào)的電費一年達一個多億，這是很大的一項節(jié)能手段。但是另外 50%的用電，過去沒有更好的辦法，只能是把直流變成變頻，把普通燈變成 LED 燈，但是并沒有享受到消峰填谷的政策�，F(xiàn)在電池技術(shù)解決了這個問題，通過儲能電站可以把所有的用電都利用消峰填谷的政策進行節(jié)能。
另外，我們在水處理方面，利用一種高效、經(jīng)濟的污水資源化技術(shù)---MBR 平板膜技術(shù)，使污水實現(xiàn)零排放。這項系統(tǒng)獲得了北京市科委"服務(wù)業(yè)公共建筑節(jié)水關(guān)鍵技術(shù)集成與示范"獎項，年節(jié)水收益可達 230 余萬元。
第三個關(guān)鍵詞是"安全"，國貿(mào)中心不但是超高層建筑，還具有業(yè)態(tài)復(fù)雜、活動多、人流量大等特點，消防安全工作一直是我們的工作重點。每年都有大量國內(nèi)外首腦參加的外事接待和國際會議、影視明星參加的商業(yè)活動，可是國貿(mào)在這方面，從沒有出現(xiàn)任何重大安全事故，反映出我們在消防安全工作上的高標準。
第四個關(guān)鍵詞是"智慧"。剛才張鵬總已經(jīng)講了很多，智慧物業(yè)是未來管理的方向，從幾個方面跟大家分享一下。首先針對 C 端服務(wù)平臺，國貿(mào)各項設(shè)施的租金都是北京市最高的，為客戶提供高效、便捷的服務(wù)是非常重要的，我們在這方面做了一個國貿(mào)圈 APP，針對客戶的衣食住行，提供了一個服務(wù)平臺，時間關(guān)系就不多介紹了。
第二，未來物業(yè)管理智慧化方向是什么，應(yīng)該是預(yù)警，而不是報警�，F(xiàn)在的一些大廈中樓宇自控是一個標配，但實事求是講，它并不能給你一個預(yù)先的警示，我們在這方面做了很多研究，也做了很多成功的案例。
這里給大家舉一個例子，做到預(yù)警需要兩個技術(shù)，首先是傳感器技術(shù)，第二就是大數(shù)據(jù)分析平臺。傳感器技術(shù)應(yīng)該說是現(xiàn)在使用很廣且成熟的技術(shù)。可是在推廣過程中確實存在成本壓力，我們采用一個比較實際的方法，比如說上千平米的機房，應(yīng)該有大量的設(shè)備。我們只用一個中樞把信號傳出來，其他全用無線傳感器。無線傳感器就可以大幅度降低成本，特別是溫度傳感器用的最普遍，因為一個機房里面 80%的設(shè)備設(shè)施通過溫度的變化就能夠判斷是否正常。所以在這方面，我們?nèi)绻茉诔霈F(xiàn)問題前早發(fā)現(xiàn)早處理，這將是未來智慧物業(yè)的一個方向。
還有 BIM 輕量化，BIM 在設(shè)計施工階段的效率是非常明顯的。但存在兩個問題，第一個是很貴，過去一百多塊錢兩百多塊錢一平米，現(xiàn)在大概二三十塊錢。所以，很多新的大廈也沒有使用 BIM。第二就是很重，因為很重所以在應(yīng)用上需要有專業(yè)的設(shè)備才行，比如專業(yè)計算機。我們在這方面跟廣聯(lián)達和專業(yè)化公司做了一個輕量化方案，能達到兩個效果，第一就是便宜了，一平米只要五塊錢，第二移動端也可以使用了。那 BIM 圖紙在我們運維階段的應(yīng)用都有哪些場景呢，舉一個例子，不單是一線員工，包括管理人員，在上崗前一定參加相關(guān)培訓，培訓完了還要考試。比如，任何地方發(fā)生火警怎么疏散，用BIM 圖紙完全可以模擬化。就跟學開車似的，現(xiàn)在新手上路之前都用模擬的方法來學習，我認為這是未來一個有效的管理方法，所以 BIM圖紙會讓 BIM 的應(yīng)用非常廣泛的。
有一個值得我們驕傲的事，就是中國尊項目的接管驗收工作是我們公司中標的。目前，此項工作執(zhí)行的非常好，甲方也非常滿意。我們怎么中的標，兩個原因：第一個，實事求是講我們國貿(mào)在人力資源上有明顯的優(yōu)勢，公司各系統(tǒng)工程師就有 40 名。第二，工作方法變化了，我們現(xiàn)在使用接管大師軟件，讓普通技工也可以達到高級技工的接管驗收能力水平。而且效率明顯提高，因為是軟件，所以所有統(tǒng)計工作都能做到即時統(tǒng)計，非常高效方便。我認為接管驗收是常態(tài)工作，如何提高效率，一個大廈建設(shè)的好壞不是驗收出來，而是建出來的。如果在建設(shè)初期就告訴施工單位我的驗收標準，就不會出現(xiàn)僥幸心里。由過去的閉卷考試變成開卷考試，所以建設(shè)方一看到這個就明白了，以后怎么驗收，什么標準驗收，這是一個非常好的方法。
最后一個關(guān)鍵詞就是"預(yù)防"，因為時間關(guān)系不展開講了。我們在日常物業(yè)管理和服務(wù)中一直強調(diào)預(yù)防文化，倡導"安全第一，預(yù)防為主，品牌至上"的原則，積極做好各項應(yīng)對措施。
下面時間，我想和大家一起探討一下超高層的管理特點。國貿(mào)本身就是一個超高層建筑，目前國內(nèi)定義的超高層是 100 米以上的建筑。我們統(tǒng)計了一下，目前國內(nèi)投入使用的 200 米以上的樓大概有100 座，規(guī)劃和建設(shè)中的達近千座。超高層建筑有幾個特點，第一個特點基本上都是新樓，所以這個設(shè)備設(shè)施的科學性、先進性是一個共同特點；第二管理復(fù)雜性也是一個特點。下面簡單從幾個角度來說。
首先是功能復(fù)雜，以國貿(mào)為例，國貿(mào)大廈 A 座和 B 座都兼有寫字樓、酒店和商業(yè)等業(yè)態(tài)和功能。如何有效地平衡各業(yè)態(tài)的關(guān)系及客戶的使用感受在設(shè)計過程中是一個很大的挑戰(zhàn)。
第二是人流量大，剛才介紹過了，國貿(mào)每年都有大量的外事接待、和商業(yè)活動。同時，國貿(mào)還是北京 CBD 的交通樞紐，所以在這方面，管理也難度非常大。
第三就是消防，國貿(mào)三期 A 座開業(yè)時，公安部消防局組織一次消防演習，北京市最高級的消防車也只能把消防水打到 200 米，而我們這個樓是 330 米。不用說，這就表明超高層一旦發(fā)生火情只能靠自救。所以我們有一只 17 人的消防團隊 24 小時待命，這個團隊的目的只有一個，就是及時出警。
第四物業(yè)團隊素質(zhì)要求高，與以往有所區(qū)別，大家肯定有常識，過去的車普通技工就能給你拆零部件修理。但是現(xiàn)在的寶馬、奔馳車你敢拆嗎，拆了就裝不回去了，顯然技術(shù)水平完全不同。所以，隨著新技術(shù)的應(yīng)用，對物業(yè)人的素質(zhì)和技能要求越來越高了。
我們正在做的一件事，也是我倡議的，就是組織一個超高層聯(lián)盟，我們初步劃定是 200 米以上。上周中物協(xié)專委會已經(jīng)原則同意了，我們下階段將開始進行籌備。目的只有一個，即通過共享、協(xié)作、創(chuàng)新達到共贏的結(jié)果。我們現(xiàn)在正在規(guī)劃微信號，第一個功能就是信息，你要是會員，點擊查詢，所有會員信息都會在里面。第二大家互相交流，我相信大家有的想到上海中心去看看，但沒有平臺和渠道，未來在這里我們將多做活動，多做渠道，讓大家實現(xiàn)互相交流和學習。還有在一些功能點上，比如在一些項目招投標時候，你肯定想選有經(jīng)驗的公司，可以通過這個平臺查詢。再有對一些失信的、表現(xiàn)不好的單位你可能也不知道，我們在這方面全部都能查到，大家可以在這里以誠信為基礎(chǔ)做一個高效、共享的平臺。也希望在座如果有 200 米以上可以與我聯(lián)系，我們可以交流。
最后代表國貿(mào)感謝大家的聆聽，謝謝大家。
主持人：感謝魏總的精彩演講。上午最后一位演講嘉賓來自CBRE世邦魏理仕，世邦魏理仕總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是財富500強和標準普爾500強企業(yè)。公司擁有員工超過90000名，通過全球450多家辦事處（不含聯(lián)營公司）為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供服務(wù)。接下來掌聲有請出CBRE世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨先生帶來演講，題目是《中國寫字樓市場2019回顧與2020展望》。
謝晨：首先各位尊敬的嘉賓，各位業(yè)界的朋友中午好，非常感謝活動的邀請，因為我剛才坐在下面聽各位老總的演講分享了一些真知灼見，既有非常高大上的科技的理念，新的觀念，又有很接地氣的一些關(guān)于樓宇管理的真知灼見，受益匪淺。
今天中午最后一個環(huán)節(jié)，我代表世邦魏理仕來分享一下我們對于中國的寫字樓市場，因為今天是一個寫字樓地產(chǎn)的論壇，一些主要趨勢的看法和大家互相交流分享一下。
我覺得今天我們這個論壇的題目《周期下房地產(chǎn)的新邏輯》，其實和我今天要講的東西還真的是蠻相關(guān)的，因為我們現(xiàn)在從整個宏觀的經(jīng)濟的角度，實際上大家真的是很難去確定我們是正在開啟一個新的周期，還是說這個周期還沒有走來。實際上從我們自己的研究來看，從一個宏觀的數(shù)據(jù)來看，我們覺得這一輪的經(jīng)濟周期我們在經(jīng)歷一個什么，從全球的視角來看，我們正在經(jīng)歷一個最長的周期，這張圖大家可以看到這個指標，就是最發(fā)達的七個工業(yè)革命，他們近40年來失業(yè)率的指標，為什么不放GDP的指標，實際上從我們研究角度，失業(yè)率指標更能反應(yīng)整個經(jīng)濟周期波動情況，在40年這么長序列的過程當中，大家會很清晰發(fā)現(xiàn)，實際上整個全球的經(jīng)濟經(jīng)歷了四個周期，我們現(xiàn)在在第四個周期里面。
前面的這三個周期可能大家對2008年最新的有印象，在之前以互聯(lián)網(wǎng)泡沫為主的前一輪周期，再到當時我們說海灣戰(zhàn)爭這時候的石油為基的經(jīng)濟周期，大家或多或少有印象，但是長度基本上在8-10年的周期，但是這一輪周期已經(jīng)進入11年，很快進入第12年，這個周期好像還沒有走完，這里面大家感受到有一些不一樣的氣息。這張圖給大家講，為什么我們認為最長的周期還沒有過完，從一個宏觀角度來講，我們看到是不一樣的利率的周期，和全球央行不一樣在利率操作上的一些做法。當我們?nèi)セ仡欉@些最發(fā)達的國家，央行的一些操作的時候，大家會發(fā)現(xiàn)每當這兩根線，淺綠色的線我們叫利率的相對變動，這個指標是如何來的，是在當下始點利率變動之間，取它長期的均值，是一個速率指標，我們利率加息減息的速率越快，這根淺綠色的線上下波動的速度就越快。所以到底大家是說，每次到一個經(jīng)濟周期尾聲，當就業(yè)非常充分，失業(yè)率到底部的時候，在前幾個周期看到一個共同的趨勢是說，其實即期的央行都在快速提升利率。因為通貨膨脹，因為刺破泡沫，逆周期，但是在這一輪里面，我們看到這個利率上升的線是挺平穩(wěn)的，我們沒有看到一個集聚上升的利率變動，這是為什么？是因為這一次美聯(lián)儲為首的央行做法是不一樣的。我們看到倒退回12個月之前，我們?nèi)匀宦牭矫缆?lián)儲是在今年2019年，可能會說降三次息，但是當進入2019年的時候，我們先看到是美聯(lián)儲表態(tài)說，我們要再考慮考慮，到了年中的時候，說可能會維持平穩(wěn)，然后到了下半年的時候，開始連續(xù)的降息。歐洲的央行負利率，主要的歐元區(qū)的國家負利率。
中國的利率實際上在這些主要經(jīng)濟體當中，我們的利率水平是相對高的，但是運動的方向也是一致的，我們在做利率改革，做LPR，也是緩慢下降經(jīng)濟體當中實際利率，這樣一來大家看到前三頁PPT，大家看到的趨勢，或者能做的一個判斷是說，其實這一輪周期沒有那么快結(jié)束。當然總結(jié)起來，我們會看到一個更低速度成長，但是它延續(xù)的時間可能比我們想象的要長一些。中國的經(jīng)濟，紅色的線是我們歷年GDP的成長率，大家也是看到同樣的周期，綠色是全球的GDP的增長，實際上要講我們未來的經(jīng)濟成長，一定會緩慢的下移增速，因為我們體量已經(jīng)是全球第二。但是我們增量仍然是全球第一。中國經(jīng)濟的增速在主要的前十，前二十經(jīng)濟體里面仍然排在前三，甚至前二，所以我們看到整個結(jié)構(gòu)下轉(zhuǎn)型，我們增速會下降。但是我們應(yīng)該更追求在新動能下經(jīng)濟質(zhì)量的提升。
未來的十年、二十年，整個中國經(jīng)濟會發(fā)生一些什么樣最大的變化，實際上我總結(jié)了四塊這四塊都和我們商業(yè)地產(chǎn)都會有關(guān)系，或者說和寫字樓都有關(guān)系，城鎮(zhèn)化大家非常理解，以現(xiàn)在規(guī)劃來講會有五個最重要城市群，未來十到十五年時間，這些最重要五大城市群會繼續(xù)吸收超過1.5億人口，這么多人口涌進這些超大城市群，帶來的是什么，我們需要有更多工作的機會，而同時我們在進入后工業(yè)化時期，我們看到更多是服務(wù)業(yè)的就業(yè)。所以這里面會有非常多的寫字樓的需求，從長期來看，同時我們在做服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，服務(wù)業(yè)的增加值在GDP的占比從50%會提升到70%，消費升級，大家往往認為消費升級更直接相關(guān)是我們購物中心領(lǐng)域，是我們倉儲物流領(lǐng)域，以現(xiàn)在電商來講是住房領(lǐng)域，實際上以后面還會講，我們對于整個消費升級的理念來講。大家想一想，我們現(xiàn)在工作節(jié)奏很快，很忙。大家每天有多長的時間，24小時有多長時間是在自己的家里面，清醒的狀態(tài)下，其實很少，大部分時間都在公共建筑里面，在這些公共場所。所以從廣義消費升級理念，大家對于工作場所的品質(zhì)，它的健康，其實是更關(guān)注的，所以這里面有非常多的辦公樓未來的升級的趨勢。數(shù)字化與創(chuàng)新，前面幾位嘉賓都提到，不但是我們未來寫字樓需求的一個主要的來源，同時會給整個寫字樓的生態(tài)帶來一個革命性的變化。
前面說了非常多宏觀的東西，其實是說我們未來幾年可能我們不會面臨一個急劇硬著陸的風險，但是低成長是未來幾年擺不脫的挑戰(zhàn)，對于寫字樓來講，2019年我們看到的趨勢是什么，這張圖由兩個指標組成，柱狀體是我們所監(jiān)控七個主要城市的寫字樓市場的近期納量的指標，近期納量是一個來記錄和追蹤寫字樓新增需求的指標。再上面那根起伏的曲線是一個湯森路透企業(yè)信心指數(shù)的指標，很有意思，大家看企業(yè)信心指數(shù)這個指標，跟中國寫字樓近期納量的指標有非常高的吻合度，在2019年，或者在過去12-18個月里面，發(fā)生了一些什么事情，從更宏觀的角度來看，在我們國內(nèi)的經(jīng)濟里面，我們出臺資管新規(guī)，降低整體經(jīng)濟杠桿率，2018年6月到7月貿(mào)易爭端升級，一直波折不斷，到今年2018年底，2019年我們在繼續(xù)清退P2P，共享辦公在2019年也一改前兩年的狂奔的狀態(tài)，進入一個相對穩(wěn)定的整合期，所以這些疊加起來，我們看到一個從近期納量指標上，從企業(yè)信心的指標上，都在往下走。在今年下半年第三季度，我們看到了一些轉(zhuǎn)行的跡象，很多時候我們看到中國最近一些宏觀經(jīng)濟指標是企穩(wěn)，中美貿(mào)易爭端從短期來講，其實也有一個緩和的跡象，這給企業(yè)帶來了更多的對未來經(jīng)營的信心。也馬上會體現(xiàn)在我們寫字樓的市場上。當然和去年同期比，我們必須要面對的一個客觀的現(xiàn)狀是說，今年寫字樓新增的需求量，對于往年其實是要弱的。
但是寫字樓它的需求的結(jié)構(gòu)也是在同步的發(fā)生變化，我們剛才也提未來整個寫字樓里面一大趨勢是由創(chuàng)新和數(shù)字經(jīng)濟去帶動的。中國的經(jīng)濟進入到后工業(yè)化的時代，實際上我們已經(jīng)從一個出口加工導向型的制造業(yè)加投資的狀態(tài)，會轉(zhuǎn)入到創(chuàng)新經(jīng)濟新時代，在寫字樓里面，其實我們也會看到一些體現(xiàn)，寫字樓其實是一個經(jīng)濟活動的載體，在某種程度上和股市一樣，是一個經(jīng)濟活動的晴雨表，我們對于了2018年和2019年，前三季度的寫字樓新的租賃成交各種行業(yè)的占比，大家會發(fā)現(xiàn)，金融退居第二位了，而我們的TMT產(chǎn)業(yè)，TMT是我們把它當成是泛科技類的產(chǎn)品，目前是寫字樓新需求占比第一�？梢灶A(yù)見金融和TMT在未來三年五年里面，仍然會是我們中國寫字樓最主要的需求驅(qū)動力。
另外其實我們還看到在穩(wěn)步上升的是專業(yè)服務(wù)業(yè)，而專業(yè)服務(wù)業(yè)我們想到整個經(jīng)濟項服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，以及我們在服務(wù)貿(mào)易貿(mào)易領(lǐng)域進一步開放，會帶來未來新增的需求。在另一邊，國貿(mào)的魏總也在講，在國貿(mào)剛剛建成的時候，第一批租戶全部是外資企業(yè)，到新一期國貿(mào)建成已經(jīng)里面有非常多的國內(nèi)的企業(yè)，現(xiàn)在總體國內(nèi)企業(yè)占比，從全國來講已經(jīng)占到80%左右，今年三季度我們看到一些新的外資企業(yè)的設(shè)立，其實是和我們從2017、2018年開始的進一步對外開放有關(guān)的，很多落實在金融領(lǐng)域里面。
從租金和空置率角度來講，租金和空置率這兩個指標，他們互相之間是反向關(guān)聯(lián)的這兩根線分別是我們從2003年開始中國寫字樓總體的表現(xiàn)的情況兩根指標，一個是租金，一個空置率。實際上從2003年到2019年，我們也是在經(jīng)歷第二輪周期，第一輪周期看的很明白，用紅色的區(qū)域標注出來，全球金融危機在11年前。而這一次其實我們的表現(xiàn)是有一樣的地方，也有不一樣的地方，我們一方面看到全國寫字樓空置率已經(jīng)超過了2008年的時候，那更多的是來自于什么？我們在中西部，在一些二線城市，其實我們面臨的是更嚴重的供過于求的問題，這是相似的地方。但是不一樣的地方是在于我們并沒有看到在11年前相對明顯的租金下跌，為什么？因為我面臨的經(jīng)濟的周期表現(xiàn)形式不一樣，并沒有出現(xiàn)一個明顯的驚奇的衰退。從企業(yè)的信心來講，大家變得更謹慎了對于擴張，對于新設(shè)立業(yè)務(wù)，但是并沒有出現(xiàn)我在2018年的時候真實感受到寫字樓租賃市場上有非常多的租戶在一夜之間決定我要關(guān)閉，在上�；蛘咴诒本┑霓k公室，而這一次并沒有出現(xiàn)。
這張圖是我們所覆蓋追蹤的17個主要城市，在今年前三季度一些空置率的狀態(tài)和租金的表現(xiàn)。大家可以看到的是，一方面像剛才所說，在一些二線城市里面，實際上目前空置率的相同是相對比較嚴重的，一線城市里面北京、廣州實際上空置率，還是在一個相對合理的水平里面，上海和深圳的空置率目前在19%左右，接近20%是偏高的。但是相比一些二線城市來講，仍然是低的。而租金大家可以看到，大部分的點在零軸以下，意味著今年前三季度對大部分市場來講，我們看到寫字樓租金是下降的。因為在座應(yīng)該有很多業(yè)主朋友，當然北京情況好一些，如果大家有在全國各地的項目，是不是會有同樣的感受。
2019年看起來，其實是一個蠻有挑戰(zhàn)性的一年，對于寫字樓市場來講，新增的需求比2018年要弱一些，租金的走勢我們也看到，租金下行的壓力。對于2020年來講，我們認為市場的趨勢，或者說我們建議的策略是什么，首先我們的一個預(yù)測是在于說我們認為2020年中國寫字樓的需求會出現(xiàn)溫和的復(fù)蘇。原因是在于首先從一個宏觀的角度來講，從近期中美的貿(mào)易談判的進展來講，我們認為會出現(xiàn)一個短期的平靜期。但是中長期實際上我們?nèi)匀徽J為這個拉鋸會始終存在，對于企業(yè)在2020年的決策來講，目前這個短暫的緩和期或者平靜期，其實有利于他們做出一些擴張的戰(zhàn)略決策。
第二是在于說，我剛才也提到，中國進一步金融業(yè)開放，時間表設(shè)定在2020年，我們在2019年據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)看到超過30家金融企業(yè)新設(shè)立的申請。相信這樣的一些金融業(yè)的新的需求會在2020年繼續(xù)涌現(xiàn)，特別是在北京、上海、深圳這樣金融中心城市，這是為什么我們會認為在2020年從需求端，我們會看到一個溫和的復(fù)蘇。
但是同時我們看到其實在供應(yīng)端，并不是說我們完全沒有任何可以擔憂的地方，在供應(yīng)端我們看到供應(yīng)的挑戰(zhàn)仍然存在，未來的三年整個中國的17個城市的寫字樓供應(yīng)超過2600萬，如果我沒記錯的話，但是我們?nèi)绻紤]一些合理的延遲交付，我們在這個市場上會由于種種原因，租賃速度的原因，由于資金的原因，會出現(xiàn)一些延遲交付，我們觀測在目前市況下差不多30%左右，所以整個的實際交付的新增供應(yīng)在未來三年也會在1800萬平米，年均是600萬平米。其實是一個不小的供應(yīng)量。
我今天看蠻多的業(yè)主朋友在這里，所以我們2020年，或者2021年我們應(yīng)該做什么，實際上我們應(yīng)該知道租戶在想什么，租戶在想什么？首先經(jīng)濟的狀況，周期雖然沒有結(jié)束，但是我們面臨一個更慢的增長，租戶是想在更慢增長里面，如果我的營收端不能保持快增長，我必須在我成本端進行合理的控制，所以控制房地產(chǎn)成本是一個非常合乎邏輯的租戶端的選擇�？刂瞥杀咀詈唵我彩亲钣行У囊粋�方法是說，我從一個非常核心的區(qū)搬到一個新興商務(wù)區(qū)，這張圖顯示是說，北京、上海、深圳、杭州，我們這四個城市，如果從它的核心商務(wù)區(qū)，其中某一個板塊搬去一些新興商務(wù)區(qū)，能夠帶來租金的節(jié)省。租金是觸動租戶搬遷一個非常重要的因素，但不是唯一，我們同時要看這些新興的商務(wù)區(qū)是不是有符合租戶要求的樓宇以及相關(guān)的配套。
第二也不是所有租戶都在考慮我要搬離市中心，有些租戶是想借這個機會留在市中心，甚至在市中心進行升級和擴張的。對這些租戶來講，我相信在北京的國貿(mào)，在上海的陸家嘴，其實有很多租戶在想，據(jù)我的了解，和我們前線的業(yè)務(wù)部門的了解來講，有很多租戶其實在考慮一件事，而對這一部分租戶來講，未來的兩年的時間，其實也是一個很好的時間的窗口。大家去看北京、上海、深圳這三個城市，目前在核心區(qū)域的空置的寫字樓面積，或者可租的寫字樓面積，加上未來一些新增供應(yīng)，其實相對于兩年之前，我們來看這樣的數(shù)據(jù)是更充裕的。我們有更多的空間讓想要留在市中心的企業(yè)做出更好的選擇。
但是如果回到五年前、十年前作為業(yè)主方，或者作為我們CBRE這樣一個咨詢服務(wù)的機構(gòu)，其實當我們在研判租戶的時候，其實兩個月就夠了，但是站到今天，給大家分享我覺得是不夠的，往前看是不夠的。我們還必須知道租戶其實他的組織架構(gòu)上在做怎么樣的調(diào)整。我們看到很多的案例是說，其實我們認為租戶的組織架構(gòu)，整個企業(yè)的組織架構(gòu)變得更加靈活化。這是一個我們現(xiàn)在或者是過去一個非常典型的組織架構(gòu)的圖，或者說有組織架構(gòu)帶來的企業(yè)房地產(chǎn)的分布的一個狀況，或者使用的狀況，這是我們認為未來會出現(xiàn)的企業(yè)組織架構(gòu)改變以后，所帶來房地產(chǎn)使用的一個示意圖。所以舉一個很簡單的例子，剛才主持人介紹說，當代置業(yè)是一家總部位于美國洛杉磯的一家500強企業(yè)，實際上 據(jù)我的了解，我們很大部分的全球總裁，產(chǎn)生全球的CEO并不在洛杉磯辦公�？萍紟淼氖钦f我們現(xiàn)在隨時隨地可以在很多的場合去辦公，未來5G的發(fā)展，很多新的科技的發(fā)展，會讓整個辦公變得更加的靈活。所以未來我們看到是說，不是企業(yè)單獨的總部，而是企業(yè)的總部的網(wǎng)絡(luò)，我們有非常多的靈活的辦公空間的需求，有即時會晤的需求，項目公司，各種層面比較靈活性的要求，這是租戶未來想要做的一件事情。另外一件事情，我其實聽到前面很多嘉賓在分享，包括有從客戶滿意度的視角，有從C端的視角，這的確是說我們站在現(xiàn)在去看未來的寫字樓需求，一定要關(guān)注的一件問題。我們以前只是在想租戶在想什么，我們更多是在想租戶里面員工對于寫字樓，對于未來寫字樓空間升級在要求什么。
這個柱狀圖是我們在兩年前所做的千禧一代調(diào)查當中的結(jié)果，具體數(shù)據(jù)不給大家解讀，但是給我們最大的啟示是說，新的一代，千禧一代或者Z世代，他們對于辦公空間需求絕不僅僅是一張辦公桌子，一個電話，一個電腦，他希望辦公空間有更多的健康和社交，和可持續(xù)相關(guān)的一些設(shè)施，這是新一代員工所要求的辦公空間，由于看到根據(jù)預(yù)測，2020年48%職場的勞動力就已經(jīng)是千禧一代和Z世代，再往后走這個比例會更高，而75%的千禧一代根據(jù)我們的調(diào)查，認為好的雇主對工作環(huán)境應(yīng)該是十分重視的。為什么在這里強調(diào)我們一定要看到員工要什么，根據(jù)我們在國內(nèi)調(diào)查，至少有53%的各行各業(yè)的企業(yè)，人力成本的占比超過30%，而對大部分的行業(yè)來講，其實房地產(chǎn)的成本占比并沒有那么高。隨著未來我們進入到創(chuàng)新的經(jīng)濟，人變成第一位生產(chǎn)要素的時候，其實人對于一個企業(yè)來講，人才戰(zhàn)略如何和房地產(chǎn)戰(zhàn)略形成更好的結(jié)合和互動，是非常重要的。
針對這些東西，業(yè)主有哪些策略，或者哪些事情是可以做的，首先一個我們覺得我們必須關(guān)注到企業(yè)對于區(qū)位的選擇，但是企業(yè)對于區(qū)位選擇之外，對于這些傳統(tǒng)的價值的要求之外，區(qū)位通達性租金，這是非常傳統(tǒng)的我們在做寫字樓租賃當中一些價值的訴求，但是除此之外，我們看到一些新興的價值，其實是現(xiàn)在的租戶想要去追求的。
我們把它總結(jié)為四個C，聯(lián)合辦公，并不是說我這個樓里面一定要有一個wework，或者其他品牌聯(lián)合辦公，而在于說這個樓宇本身能不能提供更靈活化辦公的解決方案，定制化，根據(jù)企業(yè)的要求去做一些定制化，企業(yè)社會責任，現(xiàn)在非常多國內(nèi)的企業(yè)，跨國的企業(yè)非常重視這一塊，在ESR方面的投資。另外一個就是如果我們從企業(yè)層面，從B端穿透到C端，我們要重視的是社群體系的建立，所以我們總結(jié)四個C，是英文字母打頭的四個C。
在四個C基礎(chǔ)上，我們可以做的一件事情是說我們要把原來一個四萬平米，五萬平米純寫字樓的空間，能不能把它轉(zhuǎn)變成一個適應(yīng)新的租戶或者個體需求的一個微型生態(tài)的體系，這是我覺得現(xiàn)在接觸多業(yè)主已經(jīng)在做的一件事情，當然如果大家已經(jīng)是一個綜合體的項目，其實已經(jīng)有綜合體的配套。但是對于原來純寫字樓來講，其實我看到是有業(yè)主在自建一套辦公品牌和靈活辦公品牌合作，開始提供精裝修的房源，開始提供更短期的租約。然后開始回到我剛剛開始做這一行的時候，有很多的寫字樓其實從酒店過來，會有一些共享的會議的空間，會有一些共享的給到企業(yè)高端人士的一些酒廊，這些都是業(yè)主思考的一些東西。
另外我們必須認識到，我們不是在經(jīng)營一個空間，空間其實是空間里面的服務(wù)，我們在所有業(yè)態(tài)里，實際上是屬于服務(wù)屬性偏低的一個業(yè)態(tài)，這也是為什么我們有酒店的品牌，有購物中心連鎖品牌，我們一直沒有辦公樓的品牌，但是當我們從要B端穿透到C端的時候，我們必須要有這個理念，空間就是服務(wù)。其實我剛才在下面學了很多，包括我印象深的，我們剛才提到國貿(mào)的案例里面，魏總介紹的，他們在做非常多的事，我相信在座很多業(yè)主也在考慮如何建筑社群，如何在樓宇類提供更多穿透B端到C端的一些服務(wù)。還有一些如何把原來針對B端的服務(wù)做的更精細化。
第三個要分享的是可持續(xù)的發(fā)展，綠色的建筑，當代置業(yè)是我了解在國內(nèi)綠色金融領(lǐng)域走的比較前端的一個企業(yè)，剛才國貿(mào)的案例也是進一步的認證。為什么要關(guān)注這件事情，因為全球40%的碳排放來自于建筑，或者在建筑過程中產(chǎn)生。今年的冬天不知道大家感覺到?jīng)]有，實際上我平時在上海，我感覺今年其實比較熱，氣候比較反常，全球變暖是大家一直在討論的一個問題，而建筑的本身其實可以做非常多的事，這張圖在大家右手邊，其實是澳洲整個能源評級標準，最高評級可持續(xù)的樓宇，綠色樓宇和最低評級的普通樓宇，在整個碳排放指標上，可以相差19倍，非常非常大的差距，這是為什么在整個運營成本里面，我們看到一旦成為一個綠色的樓宇，實際上運營成本，至少能源消耗上節(jié)約30%-50%。說了這些，這是和業(yè)主相關(guān)。那和租戶有什么關(guān)系，包括這張圖，我們說對業(yè)主來講，實際上綠色的建筑不光在運營端能夠節(jié)省成本，根據(jù)我們的研究兩講，這是我們兩年前做的研究，根據(jù)我們研究來講，整個綠色建筑目前綠色認證的建筑，在全國所有的寫字樓的子市場里面有75%子市場，綠色建筑是有租金的溢價，當我們采訪租戶的時候，之前的幾年租戶會問一個問題，和我有什么關(guān)系。當我們現(xiàn)在再去問租戶的時候，其實租戶會回答我們，我們需要綠色建筑，是在于他對于整個可持續(xù)理念和ESR要求更高，第二個很多租戶會反映，由于有一個比較高的可持續(xù)的標準，綠色建筑的標準，實際上對我自己后續(xù)的投入會減少，打個比方，我這個樓宇比較是一個白金級認證，或者國內(nèi)綠色三星認證，對于很多租戶來講，他原先想要打造一個室內(nèi)更好更健康的工作環(huán)境，后續(xù)投入會減少，這是為什么他面對一個綠色建筑愿意付出租金的溢價。
另外帶來人才流失變少，在人力成本上的節(jié)約，以及在品牌形象上打造都是租戶所可以獲取的，在這中間可以獲取的一些價值，所以綠色建筑我覺得是在未來一個非常大的趨勢。
最后總結(jié)一下我們的一些觀點，首先從寫字樓市場來講，我們認為2020年會看到寫字樓需求溫和的復(fù)蘇，但是寫字樓供應(yīng)端仍然是有一些挑戰(zhàn)，從租戶的策略來講，既有成本敏感性的租戶搬去新興商務(wù)區(qū)，但是在市中心的區(qū)域，原有核心區(qū)也會提供一些升級租戶更多的選項。靈活性以及千禧一代、Z世代是未來租戶端的兩個重大的趨勢，而業(yè)主是要關(guān)注這兩個趨勢。從業(yè)主在短期里面可以采取的策略來講，一個是說如何從一個純的寫字樓空間，增加它的服務(wù)屬性，增加配套的屬性，把它打造成一個有溫度的生態(tài)圈。
第二的觀點，剛才講可持續(xù)綠色是未來的整個寫字樓建筑，包括所有建筑的一個非常重要的趨勢。
這就是我今天帶給大家的一些分享，非常感謝大家。謝謝。
主持人：非常感謝謝總帶來一飯非常精彩的分享，剛才提到一個詞未來商業(yè)地產(chǎn)會溫和復(fù)蘇，這個詞也是給我們帶來了一個新的感覺，更有信心了。
感謝以上各位經(jīng)濟學家、商會領(lǐng)導、專家老總的精彩演講。為我們分享了他們的精彩觀點和睿智思考，相信大家一定有所收獲有所啟迪。今天上午的議程到此結(jié)束，下午論壇在兩點鐘準時開始，除了主論壇之外，我們還將舉辦兩場平行論壇，分別探討新周期下城市更新的新邏輯，以及新周期下商辦物業(yè)的新模式。請各位帶好隨身物品，我們下午見！
（未完待續(xù)）
來源：房訊網(wǎng)