房訊網(wǎng)訊 12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十五屆年會，論壇從中國經(jīng)濟發(fā)展形勢著眼，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進程，就行業(yè)發(fā)展、企業(yè)戰(zhàn)略與成功案例等展開系列演講和對話，同時記錄并見證中國商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為房訊網(wǎng)圖文實錄：
主持人：非常感謝歐陽總的精彩演講和詳盡的分析。
接下來進入論壇的第三部分，主題演講環(huán)節(jié)。接下來的這位嘉賓多來年一直保持著相當(dāng)傲人的業(yè)績，在她近20年的職業(yè)生涯中，幫助眾多跨國企業(yè)和中國企業(yè)成功實現(xiàn)房地產(chǎn)目標(biāo)的同時，與客戶和業(yè)主建立了長期友好的合作關(guān)系。她領(lǐng)導(dǎo)世邦魏理仕華北區(qū)的顧問及交易服務(wù)辦公樓團隊，為各大跨國公司及中國公司提供戰(zhàn)略顧問服務(wù)以及交易型服務(wù)。掌聲有請CBRE世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗女士。
劉煥麗：今天我跟大家分享的是世邦魏理仕2018年商務(wù)園區(qū)解讀白皮書。到底什么是商務(wù)園區(qū)？商務(wù)園區(qū)的特點是什么？什么樣的客戶對商務(wù)園區(qū)感興趣？接下來我跟大家分享的信息可以讓大家找到答案。
什么是商務(wù)園區(qū)？它和傳統(tǒng)的寫字樓有什么區(qū)別？寫字樓是相對單一的，它是位于城市最好的位置。寫字樓的業(yè)主心態(tài)很簡單，是不是可以租到好的租金、物業(yè)是不是可以賣到好的價格。租賃物業(yè)會考慮租戶組合是不是優(yōu)化。
產(chǎn)業(yè)相較于寫字樓，會更加注重多元化。首先，商務(wù)園區(qū)是強調(diào)依托產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向發(fā)展。它的位置一定是位于非核心區(qū)、新興區(qū)域和產(chǎn)業(yè)園區(qū)之內(nèi)。它的功能形態(tài)非常多元化，包括辦公、研發(fā)、培訓(xùn)、數(shù)據(jù)中心、展示中心、呼叫中心等等。
商業(yè)園區(qū)發(fā)展到今天，它的多元化經(jīng)歷了哪些歷程？以一線城市來分析，制造業(yè)企業(yè)的外遷使得現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)升級改造作為辦公用房，進入了第一階段工業(yè)園區(qū)階段。隨著產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、政策支持，更多的企業(yè)聚集到這類園區(qū)，發(fā)展到第二階段，以研發(fā)為主、設(shè)計為主的科技園、軟件園階段。同時，它也會對傳統(tǒng)寫字樓的租戶有很大的吸引力。第三階段就是我今天跟大家分享的商務(wù)園區(qū)階段。
通過配套完善，以辦公為主導(dǎo)的園區(qū)發(fā)展到今天，它背后有哪些驅(qū)動力。
一是來自于制造業(yè)企業(yè)的需求。傳統(tǒng)制造業(yè)基礎(chǔ)是以組裝制造產(chǎn)品為主。隨著產(chǎn)業(yè)升級，制造業(yè)的公司和企業(yè)會想到前期是不是可以把設(shè)計部分和研發(fā)部分并入進來？前期、中期做到了，是不是還可以把銷售中心、展示中心、服務(wù)功能整合到一起？這就大大促進了制造業(yè)企業(yè)對商務(wù)園區(qū)的辦公需求。
二是TMT類的企業(yè)，通訊、傳媒、科技類型的企業(yè)，我們統(tǒng)稱為高科技企業(yè)。近三年，隨著科技創(chuàng)新政策的逐步發(fā)布，高科技企業(yè)高速發(fā)展，對辦公樓的需求也是迅猛增長。我們在這里列舉了一些城市的政策發(fā)布。
三是城市和政策的推動。全國幾個主要城市從2014年到今年逐步推出了城市更新政策，使得商務(wù)園區(qū)有更多的空間去改造、升級、發(fā)展和完善。這頁PPT有意思的一點是北京不在上面。因為北京是從第二階段發(fā)展起來的，就像我們知道的中關(guān)村科技園區(qū)，它是以研發(fā)設(shè)計為導(dǎo)向而設(shè)置的園區(qū)，不是簡單的工業(yè)廠房升級改造而成的。
我們了解了背后驅(qū)動力驅(qū)動商務(wù)園區(qū)的快速發(fā)展，商務(wù)園區(qū)中的租戶組合又是怎樣的呢？我會以北京、上海的案例為主來介紹。
上面是北京商務(wù)園區(qū)的租戶比例，下面是上海的。TMT相關(guān)行業(yè)依然是獨占鰲頭，在北京占據(jù)了40%，在上海占據(jù)了30%。由于這兩個城市的政府政策推動企業(yè)的發(fā)展政策不同，所以租戶的比例也有所不同。從北京來看，生物醫(yī)藥會排在TMT后面，但上海制造業(yè)企業(yè)的需求依然迅猛。
商務(wù)園區(qū)是從產(chǎn)業(yè)而非地產(chǎn)的角度出發(fā)所打造的產(chǎn)業(yè)培育和成長環(huán)境，是其吸引產(chǎn)業(yè)類客戶的另一個原因。商務(wù)園區(qū)往往是以大園套小園的形式，選址位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。大園區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)聚集多，使得小園區(qū)的企業(yè)享受產(chǎn)業(yè)集群的利好，客戶選址時也愿意靠近上下游企業(yè)，以獲得良好的投資環(huán)境和更便捷的相關(guān)性外部服務(wù)。如果以醫(yī)藥化工企業(yè)為例說明，化學(xué)樣品測試服務(wù)對供應(yīng)商的距離要求非常高，行業(yè)聚集度帶來的利好很明顯。這是他們選擇地址的重要考量之一。
優(yōu)惠政策與補貼不難理解。滿足條件的商務(wù)園區(qū)的客戶可以從政府方面獲得各項優(yōu)惠補貼。針對高新技術(shù)和研發(fā)中心的稅收優(yōu)惠政策、人才鼓勵政策、租金補貼政策等等，這些政策的力度表明了政府層面對產(chǎn)業(yè)的支持，更重要的是給予了客戶實際利益。
商務(wù)園區(qū)發(fā)展到今天不僅吸引了企業(yè)導(dǎo)向的客戶，而且它對傳統(tǒng)寫字樓客戶也有越來越大的吸引力，尤其是傳統(tǒng)大面積的寫字樓商戶對商務(wù)園區(qū)更加青睞。
首先，成本是一定會考慮的因素。我們對全國幾大主要城市的租金進行了對比。淺色部分是主要城市寫字樓的租金，深色部分是主要城市主要商務(wù)園區(qū)的租金。一線城市的租金比超過了60%。
第二是基礎(chǔ)設(shè)施的改善。在交通、配套設(shè)施兩個方面，我們提取了北京和上海的地鐵通達性的數(shù)據(jù)。2005年到2020年，北京的地鐵有10倍的增長。上海從2005年到2020年增加5倍。2005年到2015年10年間，基礎(chǔ)設(shè)施配套在非核心區(qū)域的發(fā)展遠遠大過核心區(qū)域。隨著科技的增長和發(fā)展，傳統(tǒng)寫字樓租戶是不是一定要在中心區(qū)辦公？是不是可以在配套完善、交通便捷的新興區(qū)域辦公？
第三是對人的重視程度。上面說到的配套不僅是考慮基礎(chǔ)要求，我們會考慮有沒有電影院、圖書館，有沒有社交場所？牽涉到家庭，是不是有母嬰設(shè)施？是不是有幼兒園、有效？從基礎(chǔ)需求到上層需求、從屬需求，商務(wù)園區(qū)可以使周圍的配套更加人性化、合理化，以達到吸引人才、留住人才的目的。
通過這些信息的分析，我們對全國主要城市的城市商務(wù)園發(fā)展競爭力進行了排名。我們的排名主要考慮三個維度，分別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)、人才和創(chuàng)新指數(shù)、市場成熟度指數(shù)。
全國16個城市的綜合排名，北上深廣這幾個一線城市名列前茅。左邊的數(shù)據(jù)，最下面的橫軸是城市現(xiàn)有的競爭力和成熟度。不難看出北京和上海依然處于領(lǐng)先地位，毋庸置疑。有意思的是豎軸，靠上的四個城市，杭州、成都、南京、武漢發(fā)展?jié)摿艽�，預(yù)計會成熟。在我們的白皮書里還有更詳細(xì)的信息和具體案例分析。
謝謝大家！
主持人：接下來的嘉賓，來自專注智能辦公體驗的國內(nèi)一線的聯(lián)合辦公空間品牌-夢想加！夢想加是專注科技辦公體驗，并面向初創(chuàng)公司、微小型企業(yè)以及自由職業(yè)者和大型公司外設(shè)團隊提供辦公服務(wù)的聯(lián)合辦公空間。與眾多知名開發(fā)商達成合作，2018年9月份完成1.2億美金C輪融資，目前在全國經(jīng)營41個空間，分布在北京、成都、上海、杭州、南京、重慶。下面掌聲有請夢想加創(chuàng)始人王曉魯先生。
王曉魯：大家早上好，我是夢想加的創(chuàng)始人王曉魯。非常高興受邀參加今天的活動。今天有很多老朋友，也有很多新朋友，希望大家有機會到我們的空間去參觀，去實地感受。今天我跟大家分享的是"未來辦公場景 科技激活價值"。通過我自己的介紹，大家的感受可能不是特別直觀。我們在北京有25個自己的空間，是規(guī)模最大的，在體量和運營指標(biāo)方面是排名第一的聯(lián)合辦公品牌。歡迎大家去我們的空間實地感受一下什么叫做未來辦公室。
什么叫做未來的辦公場景？我們自己理解，傳統(tǒng)的辦公都是圍繞著空間、圍繞著這個地方在做生意。但是，我們自己理解空間更應(yīng)該是為人服務(wù)。隨著時代的快速發(fā)展，隨著科技的進步，隨著辦公方式的改變、生活方式的改變、企業(yè)合作方式的改變，人們的溝通方式、合作方式，以及人們利用寫字樓、利用辦公的場景、利用辦公的工具，這些方面都發(fā)生了很大的變化�，F(xiàn)在人們的衣食住行都是用微信去完成，而不需要用傳統(tǒng)方式去解決。對公司來說，不管是快速成長型的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，還是大規(guī)模的互聯(lián)網(wǎng)公司，以及很多傳統(tǒng)的世界500強，包括很多的國企和央企，他們面臨時代的變化，自己的業(yè)務(wù)發(fā)展、團隊的構(gòu)成、組織的形式也在發(fā)生快速變化，以應(yīng)對時代的發(fā)展。怎么樣應(yīng)對快速靈活的變化，我覺得未來辦公解決方案也應(yīng)該發(fā)生很大的變化。
我們自己理解辦公的需求可以分為三個維度。一是重度的辦公需求。也就是傳統(tǒng)的，我們自己需要一個固定的辦公位，需要有一個歸屬感的專屬空間。二是中度的辦公需求。很多企業(yè)需要有非常靈活的辦公位，或者是靈活的會議需求。很多的中介機構(gòu)、會計師事務(wù)所、投資銀行、公司的商務(wù)部門，每周只有周一和周五開例會的時候是在辦公室，其他時間都是在客戶那邊。這些人的日常辦公需求，以前經(jīng)常是在酒店、咖啡廳，并沒有實現(xiàn)很好的辦公需求的匹配。怎么樣滿足這類人的辦公需求也是我們思考的方向。三是輕度的辦公需求。包括我們今天所在的場景，大家今天到這邊來開會，其實也是工作的一部分。這類的辦公需求，包括很多辦公和生活的結(jié)合，下班以后的活動、聚會、培訓(xùn)、交流、沙龍活動，怎么樣滿足這類辦公需求呢？
我們的解決方案是OaaS，翻譯成中文也就是辦公即服務(wù)。這個體系包含了三個部分。第一部分是空間設(shè)計。通過我們的設(shè)計，打造高品質(zhì)的辦公體驗。第二部分是智效辦公，通過物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備，形成流暢的辦公體驗。第三部分是空間的運營。結(jié)合設(shè)計和智能，通過高效的運營管理，實現(xiàn)整個空間標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。結(jié)合設(shè)計、智能、運營三個部分，我們共同打造了整合科技、顏值、體驗并存的未來辦公升級的服務(wù)，為不同類型的企業(yè)，從自由職業(yè)者到中小企業(yè)、成長型公司、大型企業(yè)的分支團隊，甚至于是對公司總部提供完美的解決方案。
這個解決方案整合了產(chǎn)業(yè)鏈中不同的節(jié)點，相比傳統(tǒng)公司自己做這些事情可以節(jié)約40%的運營效率和40%的運營成本。
我們把智能辦公分為四個不同的場景，分別是智能通行、智能會議、智能辦公、智能展示。這四個場景不是每一個點的智能化，而是整合成流暢的辦公體驗。我印象比較深的是在2016年初剛剛開始發(fā)布只能辦公的時候，我們參加了騰訊全國的眾創(chuàng)空間智能改造投標(biāo)。當(dāng)時跟我們一起競標(biāo)的有很多大型軟件公司、開發(fā)公司，我們作為剛剛起步的聯(lián)合辦公品牌，也是剛剛涉足科技辦公的團隊，我們贏得了騰訊全國眾創(chuàng)空間改造的工程。實施完以后，騰訊團隊給我們的反饋，從技術(shù)角度來說，騰訊的實力已經(jīng)很強了，但騰訊更重視的是夢想加對辦公場景的理解。也就是怎么樣更好的理解人們的辦公需求、怎么樣更好的理解辦公場景。利用技術(shù)、軟件和硬件，將辦公場景串聯(lián)起來，為大家提供一個流暢的辦公體驗。
我們獲得了很多設(shè)計大獎。望京彩虹橋空間獲得了今年的"城市更新十大著名案例"，也是一個爆改的空間。我們在2015年、2016年爆改過很多空間，包括工廠的廠房、倉庫、KTV、商場等等，很多地方都留下了我們城市升級的作品。后來我們也做過一些標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的升級改造。包括佳兆業(yè)的空間，以及我們在國貿(mào)、望京、中關(guān)村區(qū)域做的甲級、超甲級寫字樓。在成都和上海，我們結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣隽吮镜靥厣膱鼍�。在成都做了一個成都風(fēng)格的辦公場景。特別意外的是今年7月份《三聯(lián)生活周刊》評比的成都白天和晚上著名的旅游景點。把夢想加的辦公空間也列為了旅游景點之一，成為當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)紅空間。我們在上海的外灘剛剛開設(shè)了一個外灘主題的空間，開業(yè)以后也馬上成為了當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)紅打卡點。
通過夢想加這個品牌，我們整合了周邊社區(qū)的社區(qū)文化。以上海外灘的空間為例，這個空間是9月份開業(yè)的。在過去2個月，這個空間舉辦了10余場不同的活動。從時裝秀到思想分享、圖書沙龍，從運動型的瑜伽活動到讀書分享會，我們舉辦了不同的活動，整合了品牌和社區(qū)，為大家提供更便捷的服務(wù)。
當(dāng)然，所有這些社區(qū)設(shè)計和智能管理最終的串聯(lián)點都是智能管理。也就是我們通過自己的一套智能管理體系幫助社區(qū)實現(xiàn)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化管理體系。我們認(rèn)為未來的辦公應(yīng)該是以人為本、應(yīng)需而動的。夢想加的發(fā)展非�？�，今年年初的經(jīng)營面積大概只有4萬多平米，到了12月，我們在全國的經(jīng)營面積從2個城市發(fā)展到7個城市、從4萬平米發(fā)展老30萬平米、從16個空間發(fā)展到現(xiàn)在51個不同的空間，怎么在快速的發(fā)展過程中實現(xiàn)空間的經(jīng)營品質(zhì)、為客戶打造更高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。解答這個問題的鑰匙還是科技和智能。
剛剛介紹的是客戶體驗、空間場景打造方面的智能辦公體驗。更重要的是在我們自己公司內(nèi)部以及后臺應(yīng)用了大量的科技和信息化技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析、管理系統(tǒng)，幫助我們提升管理效率、運營效率，讓管理半徑變得更大、運營效率提升得更高，在快速擴張的過程中還可以保持穩(wěn)健的運營狀態(tài)。這是未來我們在持續(xù)發(fā)展過程中非常重要的核心競爭力，也是我們在聯(lián)合辦公領(lǐng)域形成的競爭壁壘。我們在北京、成都兩地是規(guī)模最大的聯(lián)合辦公空間，而且也開始在上海進行快速布局。在杭州最核心的錢江新城、南京金融城都有我們的空間。
未來1到2年的目標(biāo)非常簡單和清晰。一是廣度覆蓋。未來在更多的一線城市、新一線城市進行布局。二是密度覆蓋。在夢想加進入的城市，我們都希望可以成為這個城市規(guī)模最大、體量最大、服務(wù)品質(zhì)最高的聯(lián)合辦公品牌。三是體量提升。我們在2015年、2016年經(jīng)營的空間基本上都是2000到3000平米。從今年開始，我們經(jīng)營的很多空間都是獨棟或者是達到3萬平米、5萬平米的空間，今后我們會大量的涉及到大體量的空間改造升級項目。
隨著規(guī)模的擴張，我們也在接觸越來越廣泛的客群。與傳統(tǒng)聯(lián)合辦公不同的是我們自己的客群不僅是小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司、成長性團隊，其中也包括很多獨角獸公司、世界500強企業(yè)、國企，類似于中糧、滴滴、頭條、鉑濤、聯(lián)想這樣的公司都是我們的客戶。我們自己的智效辦公體系也輸入到其他企業(yè)，成為我們辦公服務(wù)產(chǎn)品的延伸。今年開始，夢想加進行了品牌的全面升級，從服務(wù)于空間的聯(lián)合辦公品牌升級到綜合的辦公服務(wù)品牌。我們自己不僅是做聯(lián)合辦公、企業(yè)辦公和消費性辦公的辦公空間提供。同時，我們也希望將我們自己的智能辦公體系推廣給更多的企業(yè)，讓不在夢想加辦公的企業(yè)也可以享受辦公服務(wù)的升級。
通過這樣的升級可以實現(xiàn)空間價值升值、業(yè)態(tài)價值升值、客戶價值升值，幫助用戶體驗流暢的科技辦公，讓管理者可以更好的管理好自己的寫字樓、管理好自己的空間、管理好自己的辦公室。
簡單給大家介紹了夢想加發(fā)展的近況，我們也是這個行業(yè)內(nèi)第一個做到C輪融資。我們會繼續(xù)發(fā)展聯(lián)合辦公品牌，爭取繼續(xù)保持優(yōu)勢。我們自己的核心競爭力就是智能辦公。歡迎大家有機會到我們的空間去實地參觀。謝謝大家！
主持人：非常感謝王總的精彩分享。
上午最后一位演講嘉賓來自品牌房企。以全域商辦資產(chǎn)管理品牌旗艦品牌-中海商務(wù)COOC 為依托，專注為大型企業(yè)團隊、獨角獸、創(chuàng)業(yè)精英提供全域服務(wù)聯(lián)合辦公、都市商務(wù)會客廳和社交社區(qū)的運營商。OFFICEZIP于2016年在上海正式發(fā)布，定位為"未來辦公實驗室"，創(chuàng)建至今，已完成北京、上海、成都、濟南、武漢、雄安等多地的規(guī)�；季�，與中海系寫字樓形成客群互補、產(chǎn)品互補的商務(wù)生態(tài)價值圈。下面我們一起來聽聽看最會做產(chǎn)品的老牌地產(chǎn)商，如何做新辦公服務(wù)商。而且明天上午我們還專門安排了這個空間的考察。掌聲有請中海商業(yè)OFFICEZIP全國招運總監(jiān)李雪瑞女士上臺演講。
李雪瑞：今天見到很多老朋友和新朋友。我們在下面聊天的時候大家很好奇中海做聯(lián)合辦公了。今天這個題目是我們的一個合作伙伴幫我們起的。中海商業(yè)為什么要做聯(lián)合辦公？中海商業(yè)的聯(lián)合辦公做得怎么樣了？我們今年想再北京做些什么？
現(xiàn)在共享空間的定義越來越廣泛，我們怎么看待呢？我想從企業(yè)、辦公者、行業(yè)、城市四個維度來分析。
在我們看來，共享辦公是企業(yè)資產(chǎn)配置的靈活解決方案。自從我們做聯(lián)合辦公之后，很多同行都會問我們，你認(rèn)為聯(lián)合辦公會取代寫字樓嗎？中海認(rèn)為聯(lián)合辦公是個偽命題嗎？我特別想說聯(lián)合辦公也好，傳統(tǒng)寫字樓也好，只不過是辦公市場的需求細(xì)分而已，不會取代它。了解中海商業(yè)的都知道，我們在北京和全國做了很多寫字樓，中海商業(yè)最大的板塊就是商辦資產(chǎn)，我們在13個城市，已經(jīng)做了很多年。很多租戶就說我送你們一個外號"懂空間又懂辦公"。其實我想說與其說懂辦公，還不如說我們懂企業(yè)。因為現(xiàn)在中海商業(yè)服務(wù)的企業(yè)數(shù)量超過了幾千家。通過對這些企業(yè)的服務(wù)，我們看到了很多企業(yè)的訴求，尤其是今年，在經(jīng)濟環(huán)境不確定的情況下，企業(yè)的經(jīng)營比較艱難。企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的伸縮、企業(yè)成本的考慮、企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的平臺是企業(yè)非常關(guān)注的問題。不管是寫字樓的租賃也好，購買也好，對企業(yè)經(jīng)營來說，會占據(jù)很大的現(xiàn)金流。聯(lián)合辦公的出現(xiàn)只不過給企業(yè)提供了更加靈活的資產(chǎn)配置方式。
所以，在2016年，我們做了一個實驗，在中海自己的寫字樓里開發(fā)了一個模塊，這個模塊里就有這樣一個已經(jīng)裝修好的富有創(chuàng)造力的空間，這里有共享的前臺、共享的公共會客廳、共享的會議室、共享的各種配套，也有從一個工位、服務(wù)小團隊辦公、服務(wù)大企業(yè)辦公的三個不同的產(chǎn)品�？梢�1天起租、1個月起租、1年起租。大家發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)品不太像中海老牌地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品，它很青春、很活潑。而且租賃情況也很好。我們成都的項目現(xiàn)在的出租率是120%，很多租約已經(jīng)排到了明年。
所以，我們認(rèn)為聯(lián)合辦公、共享辦公的需求被反復(fù)的進行了市場驗證，它可以滿足大型企業(yè)的短期辦公、過渡辦公需求。大企業(yè)入駐寫字樓，會有幾個月的裝修期，裝修期去哪里辦公呢？這樣的空間剛好適合它。發(fā)展型企業(yè)的靈活辦公，發(fā)展型企業(yè)不知道明年會發(fā)展到什么程度，可以先租一個辦公室，將來發(fā)展好了再擴租。
共享辦公可以幫助企業(yè)降低成本，它到底是消費降級呢？還是消費升級呢？因為解決客戶成本的問題，是不是降級的問題？我說聯(lián)合辦公不僅幫助企業(yè)節(jié)約了成本，更重要的是在節(jié)約成本的同時提供了更好的辦公體驗。舉一個很小的例子，打印室，每個公司里都有。怎么提升消費體驗?zāi)�？我們提出了一個概念，高頻需求便捷化、低頻需求可實現(xiàn)化。用打印機是高頻需求，每天上班都會用到。有一些需求不是每天發(fā)生的，我們要投標(biāo)，要做很專業(yè)的標(biāo)書，要印制、裝訂相應(yīng)的文本，這個時候我們想到的是去打印店做。在我們的空間里，我們做了一個超級打印室，不僅配備了高配打印機，制作文本所需要的材料全部都準(zhǔn)備好。我們還配備了超級電腦，配置了正版軟件。你是做建筑的，需要CAD軟件。你是做傳媒廣告的，需要設(shè)計軟件。真正實現(xiàn)了入駐企業(yè)的拎包入駐。
我們的團隊有80%的員工都是90后，這是我們必須要面對的問題。對聯(lián)合辦公來說，是變革傳統(tǒng)辦公方式的創(chuàng)造力工廠。很多調(diào)研機構(gòu)的調(diào)研都顯示聯(lián)合辦公可以提升創(chuàng)造力和工作效率。對90后來講，工作更多的是工作方式，玩兒也是一種生活態(tài)度。我們在石景山的中海大廈拿出了4層樓，把玩兒發(fā)揮到極致。我們在井然有序的甲級寫字樓空間做了一個老百姓四合院風(fēng)格的會議區(qū)，像芝加哥燈泡劇院一樣的超級前臺、太空艙感覺的太空艙區(qū)域。通過天梯，我們把4層樓打通。我們做的事情可以吸引到更多年輕用戶，幫助企業(yè)去招聘到最優(yōu)秀的人才。
共享辦公正在重新定義整個商辦市場。智能門禁、人臉識別、儲物柜、無人零售等等，這確實是辦公空間的標(biāo)配。這些共享空間高科技的應(yīng)用也在倒推著傳統(tǒng)寫字樓提升相應(yīng)的產(chǎn)品硬件和產(chǎn)品智能化。
共享辦公是城市創(chuàng)新升級的動力引擎。很多人說一個城市的共享辦公的分布密集度就是這個城市的創(chuàng)新力指數(shù)。中海商業(yè)也在積極的參與城市運營。
OfficeZip這個品牌做得怎么樣呢？大家對中海地產(chǎn)很熟悉，我們公司是中建工程總公司。中海商業(yè)涵蓋的業(yè)態(tài)包括甲級寫字樓、購物中心、長租公寓、星級酒店、文化娛樂設(shè)施。OfficeZip聯(lián)合辦公品牌就是中海上海大家庭里的一分子。
目前運營的寫字樓有45座、15個商業(yè)、11個星級酒店、12個聯(lián)合辦公。OfficeZip自2016年于上海發(fā)布以來，目前完成了在北京、上海、成都、濟南、武漢、雄安6個城市、12個項目的全域化布局。
這是我們服務(wù)的部分客戶。這些客戶中有像我們一樣的傳統(tǒng)企業(yè)，也有像百度這樣的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，也有像科大訊飛這樣的獨角獸企業(yè)。共享辦公的需求是在不斷被驗證的，而且不僅僅局限在中小企業(yè)。
今年我們想做什么？在金融街核心地段，我們有這樣一個項目，今年剛好租期到期，我們把這棟樓拿了回來，這個項目在我們公司內(nèi)部展開了一次大討論。我們是按照傳統(tǒng)寫字樓來租，還是可以做一點不一樣的事情。大家知道金融街上寸土寸金的地方。集團非常有魄力，要進行一次城市更新的新實驗。我們要用新的方法論、新的感覺，給金融街帶來一次精彩辦公新主義變革。
這棟樓一共是2萬平米，原來是純寫字樓項目。我們拿過來以后先進行了業(yè)態(tài)的重新規(guī)劃，叫做垂直商務(wù)綜合體。我們把前兩年積累的空間場景的應(yīng)用復(fù)制到一棟寫字樓里面，包括我們的自營咖啡、自營健身房，二樓做了國際會議中心、行政服務(wù)中心。樓上幾層可以針對不同規(guī)模的企業(yè)定制不同的產(chǎn)品。
這是我們自己推出的OF COFFEE。希望可以把這個咖啡廳打造成為辦公的第三場景。在我們之前的空間里，我們問客戶除了在辦公室和公共空間，最想在哪里辦公。他們說最想去咖啡廳辦公。
在商務(wù)接待、商務(wù)洽談的時候很難找到合適的場所。我們把二層全部打造成商務(wù)會客廳的概念，有各種裝修風(fēng)格的會客廳，每個空間里都配置了相應(yīng)的會議設(shè)備。
這個空間可以滿足個人辦公，可以滿足團隊辦公，也可以滿足企業(yè)的專屬定制需求。
我們對產(chǎn)品業(yè)態(tài)進行了重新組合包裝。借著這次提升工作，我們把最新的物聯(lián)網(wǎng)理念帶到樓里，實現(xiàn)落地。這張圖顯示的就是現(xiàn)在在做的物聯(lián)網(wǎng)邏輯，包括智能門禁、智能儲物柜、智能會議室等等。只需要通過一個APP或者智能小程序，全部功能都集成化的實現(xiàn)了。
智能化一定要實際的體驗和感受。在這里，我也向大家發(fā)出邀請。明天主辦方安排了參觀考察活動，希望可以邀請大家去感受一下。
聯(lián)合辦公產(chǎn)品等同于時間加時間，乘以運營的N次方。聯(lián)合辦公不僅是一個物理空間，更重視的是人與人的交互和對人的服務(wù)。在2016年創(chuàng)始之初，我們就確定了運營服務(wù)理念，人與人。所以我們用了服務(wù)體驗地圖的方式來設(shè)計運營�？蛻魪牡谝淮蝸淼娇臻g、來到項目，到他辦理入駐以及他離開這個空間的全生命周期，他和這個空間、和這個空間里的人產(chǎn)生關(guān)系的所有觸點，我們都進行了相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容的設(shè)計。我們成立了各種社區(qū)，可以進行專業(yè)的講座。我們會幫助企業(yè)專注于本身的業(yè)務(wù)。比如，員工關(guān)懷、團建等等工作交給我們就可以。白領(lǐng)們對公共安全、心理安全是很關(guān)注的，這也是我們目前正在全力做的工作。
歡迎各位專家蒞臨中海指導(dǎo)工作。我們的理念是未來辦公實驗室，只做了兩年，才剛剛起步，我們希望可以跟行業(yè)專家一起推動寫字樓辦公領(lǐng)域的升級迭代。謝謝大家！
主持人：主辦方會在明天上午組織大家考察前面介紹過的新一代聯(lián)合辦公項目，分別是國貿(mào)商圈的夢想加和中海地產(chǎn)打造的金融街首座獨棟聯(lián)合辦公產(chǎn)品OfficeZip。如果明天想?yún)⒂^中海OfficeZip和夢想加的朋友，可以在現(xiàn)場報名。明天上午9點，在樓下酒店大堂集合，乘大巴統(tǒng)一出發(fā)。
感謝以上各位領(lǐng)導(dǎo)、專家、老總的精彩演講。為我們分享了他們的精彩觀點和睿智思考，相信大家一定有所收獲有所啟迪。
今天上午的會議到此結(jié)束，我們下午的論壇在1點半開始。
（未完待續(xù)）
來源：房訊網(wǎng)